迷你仓工厦按揭现况

日期：2016-08-18

自牛头角淘大工业村迷你仓及长沙湾昌发大厦火灾事件后，工业大厦和迷你仓的消防安全问题引起社会关注，最近亦有部份银行已停止接受经营迷你仓的工厦按揭申请。自从接连工厦火灾事故发生后，银行普遍对旧式工业大厦的按揭申请已较前保守。

六七十年代香港工业发达，制衣、纺织、电子工业均盛行，但随着八十年代起香港逐渐转型为金融服务业主导，工业式微导致大量工厂大厦空置；虽然政府亦於2010年推行活化工厦政策，让工业用地可以重建或改装善用作其他用途，配合经济发展需要，但现实是很多工厦已被自行改装为形形色色的用途，如迷你仓、工作室、补习社、零售小店、「band房」甚至是住用劏房等，不少属於私自改变用途、违契违规的单位，并有着潜在消防安全问题。近月在政府加强巡查工厦及日益揭发更多旧式工厦问题的报导下，加深了市场对违规工厦的忧虑，期望政府能针对迷你仓及工厦适当修例，银行对於尤其是迷你仓及旧式工厦的戒心自然加重。

事实上，银行对於工商铺按揭一向较住宅楼宇保守，而在工商铺抵押品当中，银行对於工业大厦亦最为审慎，故此工厦按息及按揭条件很多时是逊於写字楼及商铺，部份银行甚至根本不会承接旧式工厦的按揭申请。不过，六年的活化工厦政策令不少传统工业区大变天，观塘、九龙湾、长沙湾等均成为新兴的商业及工贸区，区内行业渐多元化，银行对於新式活化工贸大厦或正式改建为商厦的承按取态则较积极。

近年选择投资工厦的人增多，除了是非住宅物业不受限於额外印花税及买家印花税，亦因为一些具有发展潜力的工业区如荃湾、葵涌、屯门等，工厦单位价格仍低水但租金回报吸引。区内交通及食肆配套齐备，吸引了不少公司进驻，以工厦租金经营各类业务。然而，投资工厦的买家应留意，银行审批按揭贷款一般是考虑抵押品质素及借款人还款能力，对於工厦抵押品，银行一般须了解业主或其租客使用物业之用途，例如是纯为工业用途，还是经营其他业务如迷你仓、零售等，当中银行不会向违反地契的工厦批出按揭，例如若工厦地契列明单位只可作工业用途，但单位却用作货仓或商店零售。即使有关工厦是可用作仓库，银行现时对於迷你仓用途的工厦按揭已更为审慎，这情况很易理解，迷你仓火灾事故揭发这类货仓很可能有潜在消防安全问题，消防设备应如何改善，又或政府是否需要修例以加强监管仍有待确实，这些不确定性难以令银行接受迷你仓作为抵押品借贷。

此外，由於工商铺类别之按揭成数低於住宅楼宇，故此投资工业大厦所需首期资金是较高的。在金管局楼按措施下，现时工商铺按揭成数最高只限於4成，若以资产水平计算还款能力，按揭成数更降至3成。若申请按揭之工厦属於非自用投资性质又或是第二套房按揭，借款人之供款占入息比率上限亦将由一般之50%降至40%，再需通过压力测试，借款人需具有较充足还款能力方可获批按揭贷款。由於市场上工厦类别及质素参差，故此银行批出的按揭条件亦不尽相同，而工厦按息很多时较逊於写字楼及商铺，差幅达0.25厘至1厘，按揭年期则一般长达15至20年。