2047地契期满影响按揭年期？

日期：2016-09-15

最近2047年地契年期届满后这个不确定性问题受到市场关注，原因是当年中英就97香港主权问题上达成联合声明，在50年不变大前提下，有关於97年到期的地契以及85年5月27日后新批出的地契均可获自动续期至2047年6月30日，业主无需补地价，只需缴付地租，按物业差饷租值3%而厘定。由於所有新界及新九龙界限街以北的地契均属1997年届满并延期至2047年，当中已涉及数十万份地契，明年7月起这批地契尚余年期不足30年，因此市场忧虑明年届满后银行将会拒绝为有关物业批足30年期按揭。

按揭以物业作为抵押，基本上，若然借款人未能按时供款，银行有权以银主身份变卖物业抵债，故此物业的出售能力是银行审批按揭及有关条款的其中因素，若然明年中2047年地契届满问题未有出现清晰方案，市场担心银行或会相应地调减可批按揭年期，这点可以理解，因理论上，一日未有定案，2047地契续期问题确有机会让人揣测不同可能性，包括会否要求业主大额补地价、增加地租，甚至收回土地等。然而，笔者相信2047地契续期问题当可顺利解决，事实上，2047到期土地牵涉数量众多，以上揣测一旦属实均对香港构成重大影响。香港市况稳定对内地发展始终有利，相信最终以维持现状及顺利续期免补价的机会确实较高；最近便有政府官员表态指有信心香港会找出聪明方案，故此市场无需过虑。

香港无论在一些事件上或法律上，都重视参考先例及案例，港岛住宅屋苑薄扶林花园的原地契於2006年中届满，最终获续期50年至2056年，已跨越2047年，无需补地价，业主只需缴付同为差饷租值3%作为地租。97年后，政府亦继续批出土地达50年，今年卖出的地皮年期已达2066年，大大超越2047年。当年中英就香港土地续期问题上既然已得到共识，土地届满后自动续期50年，现在即使土地届满问题亦只是一国两制以内的事情，相信没理由要制造矛盾，2047地契问题顺利过渡机会较高。

虽然现时这个地契届满问题未有定案，但银行的取态如何呢? 2012年5月期间，有个别银行推出长达40年期按揭计划，甚受上车客欢迎，以当年批出40年期计，按揭年期已达2052年，即已超越2047年，反映部份银行根本未有对土地届满问题存在忧虑。不过，随着金管局於2012年9月推出第5轮按揭措施，按揭年期自此以30年为上限。另外，港岛一个屋苑「宝翠园」的地契将於2030年届满，距今只有14年，但银行仍可批出长达30年期的按揭贷款，而不是只限於批出长达14年期按揭，这是一个很好的实例说明银行如何处理地契在按揭期内届满的个案。不过，始终地契届满后之方案未决，部份银行会在「宝翠园」按揭契内会加入保险条款，列明银行将会在地契到期前3个月审视有关问题是否已得到顺利解决，若问题仍未解决，银行保留权利调整按揭条件，亦不排除会要求借款人提早清还按揭。地契续期问题未明朗的情况下，银行加入保险条款是无可厚非，借款人亦应留意有关条款；至於明年7月后银行是否同样以加入保险条款以作为批足30年期按揭之条件，仍有待观察。从以上看，银行对於香港的地契续期问题大致是乐观的，没有过於保守；相信银行亦会待明年接近7月时了解事情有否进一步发展才确定实质做法。