全新9成按保助上车换楼

日期：2016-10-13

近月楼按市场热闹非常，银行H按竞争激烈，按息创下逾五年新低，最近市场上亦增添了全新高成数按揭优惠，让上车或换楼人士均可以低至一成首期置业。市民对於全新高成数按揭优惠反应热烈，由於收到为数众多的查询，笔者在此详加解说计划的重点。

上月市场上出现了高成数按揭双优惠，优惠之一是一个银行以外的全新按保计划，名为『超轻松9成按揭保险计划』，为楼价800万元或以下之物业，提供高达9成按揭，而楼价高於800万元至1,200万元或以下之物业，按揭成数亦高达8成，最高贷款额为960万元，同时适用於一二手住宅物业，按揭年期长达30年。现时透过银行可申请之按揭保险计划，楼价不可高於600万元，按揭成数限於8成；若透过上述全新按保计划入市，以买家购买一个800万元之住宅单位为例，基本首期可由320万元减少至80万元，入巿门槛降低了240万元。

听到「按保」二字，或已联想到计划以用家为主，因为按揭保险已为贷款机购七成以上之按揭部份提供保障，於是贷款机构可向用家提供银行以外较优惠之息率。计划之全期息率可低至P-2%(P:5.25%)，当中须评估申请人的供款能力作准，按息虽未及银行息率优惠，但用家可享用高於银行可承造之按揭成数，以低至一成首期减低上车困难度，并可享有较贴近市场水平之优惠息率，可说是银行以外的一个理想选择。与市场上之按保计划一样，申请人同样需要支付按揭保险费，由於保险范围是7成按揭以上之贷款部份而非一般由6成以上，保费率牌价低於银行按保，但当中不设保费折扣。以9成按揭、按揭年期25年为例，银行按揭保险费是贷款额之4.1%，超轻松按保则为贷款额之3.35%。

另一优惠名为『超弹性高成数按揭计划』，结合了高度弹性元素：低首期、楼价不限、物业种类不限，无论住宅或工商铺物业均适用。以住宅物业来说，中小型单位以至逾亿元贵重物业之可造按揭成数均设弹性，高於银行按揭上限，按揭成数最高可达8成。至於工商铺物业，则视乎写字楼级别、工厦质素、商铺区域等，按揭成数高达6至8成，高於现时一般只限4成按揭。息率方面，在银行以外属於不错的优惠水平，全期低至P至P-1%，不设压力测试，但当中仍须因应申请人的供款能力及物业质素而最终确定息率。由於计划重点是弹性，贷款机构可承按范围甚阔，例如申请人完全未能提供入息证明，贷款机构仍会考虑凭藉物业价值批出按揭，但碍於信贷风险较高，按息亦自必然高些。市场上有部份用家希望透过资产水平计算供款入息，他们未必能提供足够入息证明，却拥有多个物业资产、股票等，但这计法在银行只可承按3至4成，而且较难获批出，上述计划则可弹性根据资产水平批出按揭。

事实上，随着近年楼价上升，巿民对高成数按揭的需求持续增加，然而在连番按揭措施下，按保计划合资格个案却相应减少；但自去年最高按揭成数下调至6成，进一步推动了高成数按保计划的需求。根据中原按揭之客户个案，采用高成数按揭的比例连续5年增加，当中去年与今年(首9个月)之增幅最大；今年首9个月计，高成数按揭占比进一步突破3成，由去年之29.3%增至33.4%。上述高成数按揭计划正好迎合了银行个案以外之潜在高成数按揭需求，加上按揭条件特惠，相信上车及换楼人士均可受惠。