H按减息潮牵动转按热

      今年新造H按息拾级而下，息率由年初一般为H+1.7%降至最近迈向H+1.38%普及化发展，个别银行更可批出低至H+1.35%之H按息率，累计下降幅度已达0.35厘。虽然下半年楼市反弹带动按揭贷款量回升，但全年计贷款量仍较去年现跌幅，导致楼按竞争持续激烈。今年港元贷存比率现跌势，近月跌至75.3%，较年初78.4%下跌了3个百分点，可见整体贷款增长追赶不及存款增长，银行遂更积极放贷，而按揭业务亦成为银行吸纳客源的重要渠道，以交叉销售银行不同产品，故此银行整体利润未必因为减按息而缩减。相信今年银行之间不会如以往般出现「收炉」现象，不少银行已率先吸纳明年提取按揭的客户。

    H按减息潮的出现亦带动了转按市场，根据金管局最新住宅按揭统计，8月份银行批出之转按金额高达72亿元，按月大增45%，亦是2011年3月后之新高水平，数字反映转按需求正在增加。现时新造H按息是五年来之新低水平，当中已过罚息期的个案多达20多万宗，可见潜在转按需求十分大。目前新造H按实际息率约1.7厘，而P按实际息率为2.15厘，两者息差拉阔至近半厘；过往H按息主要处於H+1.7%水平，与现时新造H按息亦拉阔至高达0.35厘，故不论现有P按或H按用家均有潜在转按悭息需求。转按除了可省息，供楼人士可藉着转按赚取新银行提供的现金回赠高达贷款额1%，即使扣除律师费开支，借款人仍可获得可观回赠。再者，以往H按不设高息存款挂鈎，现在部份银行更为H按客户提供高存息优惠，存息高达与按息一致。换句话说，借款人现时转按可以悭息、赚回赠，并额外获得高息存款优惠，有需要还可利用低按息套现。

      转按前除了需考虑罚息期是否已过，亦需留意是否符合一定条件；第一，按保物业转按需涉及新一笔按揭保险费，所以若非估值已升又或贷款额已降至无需申请按保，多付一笔按揭保费而转按并不划算。不过，近数年楼价呈升势为主，故此不少按揭物业已升值了一定幅度，转按时未必需要按揭保险，借款人可先找银行评估物业现值，以便计算可造按揭成数。 第二，若果借款人原先使用发展商高成数一按购买新盘，转按前便需计算以现时估值於银行可造之按揭成数，看看是否可支付转按至银行之首期差额。 第三，去年第7轮按揭措施推出后，按揭成数已由最高7成降至6成，若受措施影响而降低了可造转按成数，变相需补付首期，借款人便需考虑转按是否可行。但对於金额较大例如楼价达千万之物业，早於5年前第4轮按揭措施下，按揭成数上限已调整至5成，与现时情况一致，故影响应不大。

    举一例子，业主於4年前买入一个600万元之单位，并向银行承造8成按保计划，当时之按息为P-3.1%，实际息率是2.15厘，眼见H按息下跌，有意向银行申请转按省息。由於物业已升值约25%至750万元，加上4年间已清还约60万元本金，即使按揭成数已降至6成，业主将按揭余额转按至银行，按揭成数仅56%，故无需再使用按保计划。最终业主获银行批出按息H+1.38%，实际息率约1.7厘，每月供款减少约900元，当中利息支出减少达21%。银行并为H按客户提供存息优惠，存息与按息一致即现时约1.7厘，举例业主存放10万元储蓄於户口，并每月额外存放4,000元，全期利息支出已可再减少20%。此外，业主获转按银行提供接近42,000元之现金回赠，扣除律师费约1万元开支，仍可享有净回赠约32,000元。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤