工商铺受追捧下按息趋降

  政府在11月4日突击推出新辣招，所有第二套房买家和非本地买家的从价印花税均须划一提高至楼价之15%，加幅达楼价之6.5%至13.5%。新辣招大幅提高投资物业成本，急速冷却入市意欲，物业交投即时下挫。由於新推出的加税措施不适用於非住宅物业，而当前市场有大量资金需要寻找出路，部份资金将转投非住宅市场如工商铺、车位类别，当中以写字楼及车位最受注目。事实上，工商铺交投近月已有所增加，当中写字楼於10月份之买卖登记金额录得高达36.4%之升幅，而工商铺逾亿元大额成交更出现增加趋势，可见资金泛滥下市场寻求优质价值及长线投资回报的需求正在扩大。

 

   投资工商铺以资深具经验、具财力的买家居多，但近年基於工商铺不受限於额外印花税，已有部份住宅投资者尝试转战工商铺寻宝。今年住宅H按成焦点，连番出现减息潮，其实工商铺按息亦已静悄悄向下调整。现时工商铺按揭实际息率介乎2厘至3厘，但平均按息已较去年下跌约0.5厘，部份银行加大力度积极吸纳工商铺按揭客户，为工商铺物业提供H按计划，并下调按息低至H+1.8%，实际息率仅约2.17厘*，个别银行更为优质及大额按揭客户提供低於2厘之工商铺按息。

 

   工商铺按息一向逊於住宅楼按，但今年两者息差已进一步收窄，由以往差距约0.5厘至1厘，降至现时约0.25厘至0.5厘，个别银行提供之工商铺按息更进一步贴近住宅按息，差距仅达0.1厘至0.2厘。与住宅按揭不同，银行普遍不会向工商铺按揭客户提供现金回赠，亦不会提供现时流行於住宅按揭的高息存款挂鈎优惠；然而今年却有个别银行将上述优惠延伸至工商铺，提供现金回赠高达0.6%，又或提供与按息一致的高存息优惠，变相用家可进一步降低净利息支出。不过，工商铺物业质素参差，按息亦出现颇大差幅，银行一般因应物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等批出贷款息率，例如甲级写字楼高达数千万按揭额之息率可低至H+1.5% (现约1.87厘)，非核心商业区的乙级写字楼按息则获批P-2.25% (现为3厘)，息差可逾1厘。工厦及商铺亦存在类同情况，甲级工厦与一线旺铺的按息对比旧式工厦与人流少的商铺，按息差距亦可逾1厘。

 

   工商铺的银行估价有时会出现颇大参差，故买家可多找数家银行比较估值。事实上，工商铺估价较住宅复杂，评估价值之考虑因素较多，买家亦不能轻易从网上获得工商铺估价作参考。以商铺为例，银行一般会了解所处区域是否属於主要零售区、向街位置、人流量、承租能力等，或需进行实地视察，即使只是一街之隔的商铺，由於人流量可能已相差甚远，估值差幅亦会颇大。当零售市道瘦弱时，银行对於商铺估值会较为保守。有些银行对於承造商铺按揭亦设有限制，例如不接受商场铺、楼上铺之按揭申请。

 

   入市工商铺所需首期较高，以个人名义申请按揭来说，现行按揭措施下，工商铺按揭成数只限4成，同样需要通过银行审批的入息要求和压力测试。工商铺买家投资者占多，故需留意，若利用资产水平如股票、物业、车位、存款等之价值让银行评估还款能力，而非提供按月入息证明，工商铺之按揭成数便需降至3成；若购入之物业已属於第二套房按揭，压力测试要求亦须再提高。此外，银行批出之工商铺按揭年期往往较短，以15至20年为主，有别於住宅楼按年期长达30年。

 

   *以11月10日之1个月HIBOR 0.37%计算

 

 上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤