拆息上升对用家影响

      今年第四季银行同业拆息持续上升，H按常用之1个月期拆息由首三季平均0.25%上升至截稿前达0.72%(以12月28日计)，属於8年新高水平。升幅已接近半厘，等同过往加息周期内加息两次的幅度。今年初亦曾出现港汇转弱等因素影响拆息上升，然而近月拆息上升与年初情况并不相同，主因是美元拆息上升及年结前拆借资金需求增加所致，结合性因素下，最近港美息差较之前收窄，3个月港元拆息甚至略高於美元拆息，故此最近拆息上升并非基於本地资金流出，银行体系结余亦维持稳定。

 

     目前H按用家比例高逾9成，H按大行其道，以往谈及加息周期，一般是指P上调如何影响供楼人士，现在已不合时宜，香港正式上调存贷息率前，拆息率先上升早已影响广大供楼人士。拆息上升对於不同时期选用H按的用家有着不同的影响，但基於H按普遍设有以P按为基准之封顶息率，在P正式上升前，影响始终有限。

 

     今年H按出现减息潮，但对於今年前已选用H按之用家，H按息率一般为H+1.7%，封顶息率以P-3.1%(P:5.25%)为主，这批用家今年头三季之平均按息是1.95厘(1个月拆息平均0.25%计)，10月下旬起拆息上升，但自1个月拆息升达0.45%，按息便触及封顶息率2.15厘而止步，累计加幅暂只限於0.2厘，每月供款增幅仅约2.3%，即使拆息进一步上升，他们的供楼按息未有再受影响。

 

     若再推算三，四年前(2012至2013年期间)，由於市场以P按为主流，期内大部份按揭供款人实质未有受到拆息上升之影响。而对於六、七年前即金融海啸后期间(2009年至2010年)，H按息曾普遍低至H+0.7%超低水平，仍沿用这个按揭计划的用家，在这六、七年间大部份时间之实际按息仅约1厘，但最近受拆息上升之影响，初次感受按息升幅近半厘，实际按息升至约1.42厘，但仍然远低於市场封顶息率水平2.15厘。

 

       对於今年新造H按之用家，受惠於H按减息潮，以9月份承造H按计，按息低至H+1.4%，以当月平均拆息0.26%计，实际按息低至1.66厘；但以截稿前拆息升至0.72厘计，按息已升至2.12厘，贴近封顶息率2.15厘，换句话说，今年新造H按用家享有短暂悭息优势，但受拆息上升影响，减息幅度很大机会遭抵销，他们感受息率上升幅度约达半厘，每月供款增加约5%。

 

       H按短期优势仍在 但何解指明年H按比例有机会回落?

     即使拆息短期内有机会进一步上升，只要银行仍然提供与P按息一致的封顶息率，暂时H按仍会是最受欢迎之按揭产品，原因是H按有着进退兼得的优势；若在明年初年结因素后拆息稍为回落，H按用家便再可享有较P按悭息之优势，但当稍后拆息基於美息走势再次上扬，H按用家仍获P按封顶息率之保障。而在激烈的楼按竞争下，即使H按息升至触及封顶息率，银行暂时对於H按仍以不变应万变之取态为主。

 

     不过，在长线而言，当本港正式进入存贷息率上调周期，H按比例有机会回落。笔者以往曾指出海啸后拆息一直被压低，未来总会回升至正常水平，届时1个月拆息将升至超逾1厘水平，H按实际息率便大幅高於P按，推行H按的诱因已不复以往，对於提供H按配套稍逊的银行来说，例如部份银行提供的存款挂鈎优惠只限P按用家，H按并不适用，按揭申请人或宁可选用P按。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤