加息期将临 压测将调整？

   美国联储局自2015年12月首次启动加息后，一年后再重启加息，於上个月宣布上调联邦基金利率0.25%。美国经济加快好转，环球注视美国候任总统的政策方向，若然加快落实其主张刺激经济、推动基建的财政扩张政策，美国通胀将加快向上，相信这亦是美国联储局预期明年加息次数加快至3次的原因，口风由鸽转鹰。然而，美国实质上能否提速加息，除了要视乎往后本土经济条件外，还要看能否对外围环境置身事外。事实上，美国以外其他主要经济体的货币政策仍以宽松为主，若美息上升过快将令美元加剧走强，不利美国出口及经济，加上环球经济前景仍存在不确定因素，法德英政局未明，年内种种因素下金融市场可能会较波动，美国加息路径仍是未知之数。

 

   港美联系汇率制度下，港息大致上需跟随美息走势，只是当中步伐未必一致，幅度未必相同。上一次的加息及减息周期，香港累计调整幅度均为3厘，银行最优惠利率由5厘至8厘上落为主，现时用以审批按揭还款能力的压力测试亦是以假设息率上升3厘计算，相信过去港息平均加幅是主要考虑因素。目前首套房按揭的压力测试是以当前息率假定上升3厘后，借款人的供款占入息比率不可超於60%，若果是属於第二套房按揭或非自用物业，压力测试下之供款占入息比率上限降至50%。即是说，以25年还款期计，首套房按揭的借款人按目前息率的供款占入息比率不可超於43.6%，第二套房按揭或非自用物业则降至36.3%。即是说，对於买楼收租人士，自用物业及投资物业的按揭供款加起来不可超於每月入息的3成6，可想而知，能上会人士的还款能力甚高。

 

    金管局推出的按揭措施在控制信贷风险方面起了很大作用，例如当年停止9成半按保计划及投资物业按保计划，又划一厘定按揭供款的入息要求，并设定了供款压力测试，确保供楼人士不会面对过高信贷风险，并有应对息率一旦上升的防守力。在一连串的按揭措施下，目前已置业上会人士的供款占入息比率平均处於33.8%低水平(根据金管局《货币与金融稳定情况半年度报告》)，那麽，即使未来累计加息幅度达3厘，上述平均供款占入息比率亦仅升至46.5%，仍属偏低健康水平。

 

   压力测试的假定息率升幅是3厘，若今年稍后时间香港正式随美进入加息周期，按息随之上升，理论上，压力测试的假设加息幅度应要作出调减才较合理，否则借款人通过压力测试的难度将会增加。举一例子，借款人正准备购买一个600万之单位，计划申请6成按揭，借贷金额是360万，按息率2.15厘及25年期计，通过压力测试的最低入息要求是$35,600，若加息0.25厘及压力测试准则没有调整，最低入息要求便上升至$36,500; 每次加息0.25厘，最低入息要求需增加约2.5%才可通过压力测试。

 

   有部份在过去数年利好楼市的因素，未来似乎会逐渐改变，市场上亦出现是否应准备松绑措施的讨论。笔者认为，未来第一步可考虑将700万以下自用物业的楼按成数由6成回升至7成，以减少措施对上车用家的影响。第7轮按揭措施前，上车用家一直可申请7成按揭上会，但目前买家需要透过按揭保险计划申请7成按揭，并需要支付按揭保费。由於7成按揭比率不属於高水平，买家需要预备3成首期，加上已有供款审批要求，相信措施的调整对信贷风险影响不大。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理 王美凤