丁屋按揭有何不同？

     根据「新界小型屋宇政策」，新界原居村民(年满18岁及父系源自1898年时为新界认可乡村男居民)可享一次性建丁屋权利，但丁屋附带转让限制，新建成后需获发满意纸，如在首五年内出售丁屋，必须先办妥补地价手续。但并非所有新界村屋就是丁屋，一些旧屋地重建村屋或於1972年丁屋政策推行前的旧批地村屋并无补价及转让限制。新界村屋/丁屋享有低密度及高实用率的优势，接近大自然，用家以较相宜的价格便可享有洋房式居住环境，但由於丁屋买卖较私楼复杂，银行在楼按取态上相对较审慎。

     丁屋/村屋可造按揭成数基本上与私楼相同，同样可高达6成按揭，并可透过按保计划申请高达8成按揭，但祖堂地丁屋、仍有转按限制及丁屋楼花均不符合资格。不过，现实情况中，银行对於丁屋8成按保计划是较为保守，审批准则较私楼高。而丁屋较常出现估价不足问题，亦直接影响银行批出之按揭成数；尤其当楼价处於升势，业主叫价大幅高於估值之情况很普遍。主要原因是丁屋买卖流转不高，成交纪录很多时已欠缺参考性，加上银行对於丁屋估价较审慎，初步亦未掌握足够物业状况等资料，估价不足幅度可高达1成至3成。不过，很多时当买家签妥买卖合约，具有实质承接之价位，银行一般可将估值调高一点，但幅度一般在1成以内。若心仪的丁屋出现大幅估价不足，买家便要有多付首期的准备。事实上，银行之间对於丁屋估值很多时颇为参差，买家可多找银行比较，影响丁屋估值的因素很多，若属於标准丁屋类型(全幢三层，每层700尺建筑面积)、处於主要村屋群而非过於偏僻的位置，有车路直达，楼龄低於30年的丁屋，银行估值取态较正面。若在初步估价时，买家能向银行提供丁屋内外照片，亦有助估价行更具信心作出估值。

     丁屋可造按揭年期原则上与私楼一样长达30年，但实际情况是，不少银行对丁屋年期较保守，多以25年期为上限，当中亦视乎物业楼龄或借款人年龄会否过高。一间40年楼龄丁屋可能只获批出15年按揭期，原因是，丁屋之楼龄与按揭年期总和多以55年至65年为限，不像私楼般可长达70年至75年，当中亦需视乎实际物业质素。

     对於丁屋按揭，不少银行需要实地视察物业后方可确定批出贷款，当中较常见会视察物业有否僭建物、如有天台及花园是否入契、有否直达物业之车路及附近有否斜坡维修等问题，银行对於有非法建筑物或欠缺车路直达物业的丁屋或未能批出按揭。银行亦需确定丁屋买卖是否已在解除转让限制下进行，并厘清有关地契、业权问题，若由业主一手售出物业，亦需确定丁权业主身份。

     虽然丁屋之按揭年期在上述情况下未必如私楼看齐，但按息方面却可低至与私楼同样水平。在H按减息潮下，丁屋/村屋亦同样受惠，部份银行批出之按息可低至H+1.3%至H+1.35%，实际按息低至1.83厘，贷款额较大及物业质素较佳、又或属於屋苑式管理的村屋较易获批市场优惠按息。市场上有一部份中小型银行是较看重丁屋/村屋市场，对於有关估价及批出之按揭优惠相对较积极，亦具经验处理丁屋按揭流程。不过，丁屋买卖及按揭流程始终较私楼复杂，为免失预算，买家可先向银行查询按揭事宜或进行预先按揭批核。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤