首置「一约多伙」≠首套房按揭
日期：2017-04-20
去年11月政府实施划一向已有住宅物业人士徵收15%新印花辣税，冀可藉着增加入市成本以压抑投资意欲，但其后买家见招拆招，以首置客身份以一份合约购买多个单位，基於以往税局以一个单一交易去计算印花税率及全数税项，投资者便可避开印花重税。市场关注若「一约多伙」趋势持续，将造就更多投资者「唔执输」以「一约多伙」享用首置税入市，出招却反令投资客增加。这情况下，政府终於在4月11日针对「一约多伙」有所行动，表明收紧印花税机制，「一约多伙」购买物业仍需缴付楼价之15%印花税，以堵塞之前避税漏洞。此举有助调节楼市健康发展，亦纾缓新盘倾斜大手投资者、大手客优先之状况，等同释放供应给一般买家。
政府出招前，「一约多伙」主要涉及新盘买卖，投资性质居多，虽然买家可透过「一约多伙」以首置客身份大手入市，但却不等於他们可以等同首置客申请按揭贷款。楼按贷款受限於金管局按揭措施，有关置业意向、物业用途、按揭物业数量、物业估值与借款人财政状况等均可影响批出之按揭条件。严格上来说，现时并非以是否首置客区分可造按揭成数，而是以楼价及置业用途等厘定。目前自用物业的按揭成数高达6成，若购买不超於600万之物业可申请高达8成按保计划；但若然置业属於非自用投资性质，按揭成数则以5成为上限，换句话说，若首置客购买一个连租约单位，物业用作长线收租而非自用，按揭成数亦只限5成。
事实上，金管局已就「一约多伙」发信予银行提醒应以审慎原则衡量此类个案之按揭审批，指出买家购买多个单位显然是投资意向，即使只是涉及一份买卖合约，但当中不只一个按揭物业便需以多套房按揭准则计算。由於有部份投资者买家并非透过每月入息水平向银行申请按揭，而是以资产水平(例如是物业资产、股票价值及银行存款等)让银行评估其还款能力，在此提醒，在现行揩施下，若以资产水平申请按揭贷款，可获批之按揭成数较一般为低，多套房按揭成数仅高达3成。
现时自用上车客的供款占入息比率(DSR)上限是50%，压力测试下之DSR是60%，银行计算DSR的准则亦并非以是否首置客来区分，而是物业是否属於首套房按揭及是否自用来划分；即使以首置身份以「一约多伙」形式入市，由於涉及不止一个按揭物业，银行会采用多套房按揭准则计算，DSR的要求便需提高，当中借款人的DSR上限降至40%，压力测试下之DSR则降为50%。举例，买家大手买入4个约千多万元的单位，楼价总值4,500万元，按揭金额合共2,250万元，以目前息率及25年还款期计，4个单位总供款占每月入息不可多於36%方可通过压力测试，月入便最少需有26万元。可想而知，「一约伙」之买家除了拥有充裕首期资金，亦需有相当高的还款能力方可获批按揭。「一约多伙」之个案采用投资性质及多重按揭的准则评估，这样以实际入市意向、按揭物业数量以衡量按揭审批确实是较合理的。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
