新盘发展商一按VS二按

日期：2017-05-18

根据按揭统计数字，今年落成的新盘一按当中，由财务公司承造的一按宗数占约16%，二按宗数占约14%，这两数字对比2016年均出现上升趋势。上述数字涉及之楼盘已於今年前发售，尤以2015年第3季起，当时楼市疲弱，发展商为了推动新盘销情，开始提供高成数一按贷款，属於新盘二按以外的另一选择。由於有助新盘销情，遂激发其他发展商跟随提供同类高成数按揭方案，逐渐地发展商为新盘提供高成数一按、二按已成为常态。由於新盘以楼花为主，发展商提供的一按、二按可作为备用贷款，买家可於新盘落成或上会限期前才确定申请，於是这类贷款於今年落成新盘的占比呈现升势。

新盘一按及二按均是以低首期入市作招徕，当中有何分别？新盘高成数一按及二按一般均由发展商旗下财务机构提供，按揭成数高达8成甚至9成，而二按一般是银行首按以外的第二个按揭贷款，成数高达2成至3成，与银行首按合计之按揭成数一般不超於8成至8成半，两者基本首期同样低至约两成，但当中之审批准则分别较大。

新盘高成数一按不涉及银行审批，由发展商旗下财务机构自主决定，故此较具弹性，即使买家须出示入息证明，但很多时豁免压力测试，更有个别楼盘可免入息证明。至於二按，审批方面须受制於银行在按揭措施下之评估准则。原则上借款人须获首按银行同意二按贷款，银行得悉借款人申请发展商二按后，须评估借款人是否有足够还款能力应付一按及二按之供款，故此借款人须通过一按连同二按之压力测试，须有较高的还款能力及足够入息证明方可获批按揭。

当中亦有两点须注意，第一，发展商一般为一按二按提供初期利息优惠，首两至三年之按息较低，或贴近市场按息水平，优惠期后之息率回升至最优惠利率(P)左右水平，银行按照审慎原则会以优惠期后全期较高之息率计算供款额及是否通过压力测试 ; 第二，在现行措施下，按揭之成数仅限5至6成，新盘买家若希望申请发展商二按高达楼价25%，而令一二按合共之按揭成数超过现行上限两成，通过压力测试之难度须再提高，借款人的供款占入息比率及压力测试上限须扣减5个百分点。

以买家购买一个$1,000万新盘单位为例，不论买家向发展商财务机构申请一按或二按，基本首期均只需15%，按揭成数高达85%，息率同样是首两年P-2.5% (P:5%)，两年后全期息率是最优惠利率(P)。当中发展商财务机构表示买家只须出示入息文件证明供款占入息不高於50%，便可获批一按贷款，若买家选用发展商一按，最低入息要求是$76,300，但若选择申请银行一按及发展商二按，在两者均须通过压力测试下，买家入息便最少须达$89,000方可获银行批出首按，并同意有关二按贷款。由此可见，承造发展商二按之难度较大。

不过，发展商一按与二按实则上是各有利弊，一按审批弹性较大，但买家需衡量整个按揭在息率优惠期后之转按可行性，转按至银行便得补回2至3成之首期差额，倘若楼价走势向下，买家需补回之首期差额便加大。二按则受限於银行首按审批，但在银行积极提供楼按优惠、降低新造按息之时，买家可锁定银行一按低息优惠，并获按揭银行提供可观的现金回赠，若买家在资金较充裕时清还二按，一按不会受到影响。