回顾20年按揭易难
日期:2017-08-03
上文提及过去20年本地楼按息率发展,本文再论及20年间按揭上会易难。20年前正值97年,当年发生金融风暴导致地产泡沫爆破前,楼市一片狂热,炒卖楼花风潮极盛。7成按揭上限早於1991年便开始,并已於其后正式落实,然而实际上当年不少新盘均提供二按,一二按合共按揭成数可高达9成至9成半,金融风暴发生后,发展商欲割价促销楼盘,提供更具吸引力的按揭配套,包括曾出现十成按揭、110%信心计划付款方法等。
97年后楼市进入漫长的萎缩期,跌浪持续6年,为协助市民以低首期自置居所,1999年3月,香港按揭证券公司正式推出85%按揭保险计划,2000年8月及2004年7月分别提高可造按揭成数高达9成及9成半,期间在2002年政府正式推出「孙九招」限制土地供应救市。其后高成数按保计划逐步发展至更多样化,后来亦适用於租住物业、村屋及再融资(物业套现)申请。
楼市经历97年金融风暴、2000年科网泡沫、2003年沙士事件,终於在2004年开始转势,香港步出通缩,楼价开始止跌回升。按揭可造成数基本上一直维持,直至2008年金融海啸后,环球宽松货币政策导致热钱流窜,推高资产价格,政府自2009年起至今推出一连串楼按措施管理楼市及信贷风险,按揭可造成数及审批条件自此出现了莫大变化。09年10月,金管局推出第一轮楼按措施,主要收紧豪宅物业按揭贷款,楼价2,000万元以上物业的按揭成数上限由7成降至6成,同时间,9成半按保计划亦由高达2,000万楼价降至600万,租住物业按保计划亦在首轮措施叫停。
在往后多次楼按措施中,可造按揭成数的楼价上限再逐步降低,并针对物业类别、物业用途、持有物业方式、海外人士、及不同按揭条件进行收紧。及至2015年2月,沿用多年的7成按揭上限亦出现改变,基本首期由3成增加至4成。今年5月,金管局再推出第8轮楼按措施,累积多重措施下,目前自用物业的按揭成数由高达7成降至6成,楼价1,000万以上物业及所有非自用物业降至5成,工商铺及车位按揭成数上限降至4成,以上凡属第二套房按揭类别之按揭成数全部再降1成。高成数按揭的信贷风险相对性较高,按保计划亦出现很大变化,现时只有楼价400万或以下物业方可申请高达9成按保计划,申请人亦必须是首次置业的固定收入人士及供款占入息不可多於45%;8成按保计划亦仅限於不超过楼价600万之单位。
除了按揭成数降低导致首期增加,按揭市场自2010年8月后出现了重大变化,先是压力测试的出台,继而是推行按揭信贷资料库,两者结合,上会难度自此大大提高。以往买楼人士基本上只要在不同银行申请按揭,银行是难以掌握借款人有多少按揭,故此亦难以确定他的每月总债务负担及供款能力,以往不乏投资者透过向不同银行取得按揭买入多个物业,但实际上未必有足够的还款能力,遇上市场逆转断供个案便较多。随着按揭信贷资料库的建立,银行现在可更准确评估按揭申请人的债务状况及还款能力,亦有利於执行压力测试及之后推行第二套房按揭的管理。目前压力测试的计法是假设目前息率上升3厘后,每月总供款占入息不可多於60%,而非自用物业及第二套房按揭申请人在压力测试下之供款占入息比率须再下调至50%,借款人需有充裕还款能力才可获批按揭,确保供楼人士有足够防守能力。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤