凶宅可做按揭？

位於油麻地御金 . 国峯在农历七月十四日「鬼节」发生夫妇堕楼惨案，案件拟涉及谋杀及自杀，属於严重命案，媒体纷报导涉事三个单位包括起跳点单位及伏屍平台两单位均难逃成为凶宅；由於难获银行提供按揭，难免影响物业估值报跌。市场所谓凶宅，其实现时并无官方定义，法律上亦没有界定何谓凶宅，凶宅基本上是一个约定俗成的说法，一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案，如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等，由於中国人对不幸命案心生忌讳，普遍不愿意购买凶宅作居所，故此问津凶宅的买家稀少，业主脱手出售单位困难，凶宅成交价一般亦较市价为低。不过，若单位内发生的是属於自然死亡事件如百年归老或病故等，则一般不会列作凶宅。

那麽，凶宅可做按揭吗？按揭以物业抵押及作为偿还贷款的担保，故此银行需评估按揭物业的估值及在市场的转售能力。由於凶宅往往出现转让困难及售价折让的关系，银行对於凶宅有机会降低可造按揭成数、调高按息，甚至拒绝批出按揭；当中亦视乎单位估值与市值之差幅及银行取态等。这方面会受到凶宅条件而影响，包括所谓凶宅有多「凶」的程度如事故的严重性及令人心生恐怖的程度、是否被广泛报导及市场出现较大回响、命案发生至今之时间长短、及单位是否曾成功转手等，银行之间批出之按揭条款有机会出现很大差别，买家宜多找银行作比较。

例如是一宗轰动全港的血腥凶杀案，银行除了拒绝批出该单位之按揭，同层所有单位亦会受影响，而银行之间评估尺度不同，亦有银行连带上层及下层之全层或部份单位亦拒批按揭。然而，若果是烧炭自杀案件，相对上不吉利程度较低，银行接受程度较高，未必会连累相邻单位，对於发生较轻型事故的凶宅，有些银行仍可批出按揭，但或需降低按揭成数及上调按息。凶宅事故发生至今之时间性及是否曾转手亦影响银行接受程度，例如一个二十多年前艺人跳楼单位，至今已成功转手数次，先后已有几户人家入住该单位，买家对单位之忌讳有所降低，故有银行愿意批出按揭。有些事故如因病厌世自杀轻生、意外事故抢救无效等，若然未有被广泛报导，银行内部未必有将单位列作凶宅名单，故上会未必受影响。

至於买家如何得知单位是否凶宅及是否影响按揭上会，买家可尝试查看网上一些凶宅名单，或透过地产代理查询，但需明白，基本上凶宅没有官方名单及定义，亦没有界定凶宅的标准。若有业权人离世，土地查册纪录虽可显示相关登记，但这不代表单位属於凶宅，因为纪录不会列出业权人死亡原因及地点；若命案不幸者并非业权人，有关离世纪录亦不会登记在土地注册处。较实际的方法是找银行估价或网上估价，若然属於银行凶宅黑名单，网上估价结果或显示为「不适用」；不过，这不代表银行必定全然拒批该单位之按揭，亦有可能是需由银行再作个别评估，买家可找银行直接了解。近年市场缺盘，凶宅成交个案亦有所增加，部份更是贴近市价售出，银行对於轻型凶宅的接受程度有所增加，一些陈年凶宅或较轻事故的凶宅或已获银行稍作松绑，买家可先找银行查询。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤