「靠父干」仍需注意按揭细节

 

近年依靠父母资助买楼的个案增多，部份父母将物业加按替子女支付首期，引起市场关注家庭债务上升的风险问题。父母资助子女置业的方式大致有几个：一) 父母自身有充裕资金替子女支付首期；二)父母作为子女的按揭还款的担保人，当中或协助按揭供款；三)父母将现有物业加按或现契套现以协助子女支付首期。

 

上述第一项情况不等於会令风险增加，香港人锺情砖头，除了因为有居住价值，更因为投资砖头具有升值抗通胀的潜力，金钱放进银行十年没甚利息，但楼价已升1.8倍。不少手头有资金的父母，在部署物业投资的同时很自然亦会考虑到现行印花税徵收方法，宁愿先协助子女上车，既可让子女以首置买家身份省税，又可早为后人预备居所和物业投资方案。如果首期是来自父母既有资金，而子女或父母亦备有足够供款能力方可获银行批出按揭贷款，不见得此情况会推高信贷风险。现今印花税措施可谓曲线推使置业年轻化，首置与二套房买家之从价印花税差幅超逾楼价一成，父母即使投资物业选择子女作为业权人乃无可厚非，因子女将来会是承继财产的后人，子女成家立室前亦可先将物业出租赚取租金。

 

至於第二、三项情况，子女多属於首次置业人士，虽然得到父母协助，但应留意按揭审批上一些细节，以免影响按揭金额及首期预算。在第二项情况，子女入息不足够，需由父母作为按揭担保人，但若然父母自身仍有按揭物业未供满，父母替子女担保的新购物业便会被视为第二套房按揭，可造按揭成数须降低一成；以一个700万元单位为例，按揭成数由原本高达6成降至5成，首期变相增加70万元。不过，若然是购买600万以下物业并申请8成按保计划，按揭成数基本上不受影响，但基於按保范围改以按揭成数50%以上计算，按揭保险费将稍为增加。除了按揭成数方面，留意供款入息比率上限亦需降低一成，由原本高达50%降至40%，并需通过压力测试。换句话说，此类个案之借款人若然获银行批出按揭，还款能力可以说是相当高，难言会增加银行的信贷风险。

 

至於第三项情况，父母将自己物业加按或套现以协助子女支付买楼首期，若然子女无需父母作为按揭担保人，子女物业仍可以首套房计算按揭准则，但市场关注整体家庭债务却因而有所增加。此类个案近年有增加趋势，但相信占比很细；虽说家庭债务增加了，但另一方面，没有债务的资产亦在增加。现今约六成业主已供满物业，近年在低息环境下，不少业主将砖头套现，除了协助子女置业，其实亦用作各种投资方案，当中他们亦得通过压力测试及按揭措施方可获得贷款。然而，父母若决定加按物业，建议先衡量自身还款能力及一些考虑因素包括息率上升将导致供款额增加、经济一旦逆转之防守力及退休计划等问题。

 

父母希望协助子女置业是很易理解，不过，笔者劝喻父母需小心处理如何及应否过早协助子女置业的问题，以免形成子女依赖父母的心理，甚至认为「有父干」便属幸运，「欠父干」则属不幸的想法。一般发达国家的首次置业年龄均超逾30岁，但近年一些未毕业的大学生已慨叹置业困难，年青人有的是青春，毕业后先努力发挥所长，为目标而拼搏吧！成功需「苦干」而非「父干」，始终是终身受用的道理。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤