拆息上升对你影响有多大？

 

 

08年金融海啸后，热钱流入的情况下逐步推低银行同业拆息，由09年至今，以拆息为基准之按揭计划(H按)在大部份时间成为市场主流，当中新造H按息水平曾经大致出现了三个阶段。首先是2009年至2011年中期间，当时H按渐趋流行，拆息曾跌至历史低水平，新造H按息普遍为H+0.7%，这些H按用家之计划若至今未有改变，今年H按息已由低至1.05厘升至现时1.8厘，按息升达0.75厘，然而按息仍处甚低水平。

 

 

其后两个阶段处於2014年起至今，H按持续性成为市场主流，期内使用H按之按揭宗数超过20万宗，其中一个阶段在去年3月前，新造H按息主要是H+1.7%水平，大部份银行亦提供现时按息为2.15%之P按封顶息率，在这段时期的H按用家，只要1个月期拆息处於0.45%或以上水平，便已触及封顶息率，而今年其实在大部份时间，他们的按息已接近或触及封顶息率，故近月即使拆息再上升，他们的按揭供款其实未再有受到影响。

 

 

另一阶段是在去年3月起，市场一度出现H按减息潮，带动H按市场比例由去年下半年至今一直维持9成以上之高水平。新造H按息由H+1.7%逐步降至今年低见H+1.28%，这时期的H按用家享有H按减息潮的悭息优势，但随着近月拆息上升，优势亦渐减。以一个H+1.3%之楼按计划为例，今年1个月拆息曾低至0.35%，实际息率是1.65%；但近月拆息上升，拆息升至0.85%后触及封顶息率转以P按2.15厘计，息率由低位升达半厘，以25年期计，每月供款增加6%，每100万贷款之按月供款增加约242元。若供款占入息比率以40%计算，息率上升下之比率便升至42.4%，影响仍属轻微。

 

 

在上述08年后至今期间，自大型银行於2011年7月公布上调新造H按息后，直至2013年之间，市场曾转作P按为主流，这段时期的供楼人士若未有转按，大部份仍以最优惠利率为基准供楼，故最近拆息上升对他们未有影响。除上述外，近年发展商流行为新盘提供高成数按揭配套，例如是8成一按或高达3成二按，大部份是提供P按息率，P未上升前，拆息上升对其每月供款亦未有影响。P按亦广泛用於资助性房屋，除了已补地价之居屋外，一手或第二市场之居屋单位，银行一般提供P按而非H按，故他们近年的供楼利息未见变化。

 

 

正如笔者在本栏曾提及，本港在正式进入加息周期之前，拆息(H)早於最优惠利率(P)上升属必经阶段，事实上，拆息反映银行资金成本，海啸后资金流入导致银行流动性高度充裕，拆息长期被压至超低水平，故此原则上拆息回升至正常水平银行才有加息条件。近月拆息升势结合了短期性因素，除了金管局增发票据导致银行结余由2,597亿元降至约1,797亿元之外，结余未再有减少迹象，有关银行对加息之考虑，相信将会视乎撇除短期因素后之拆息水平及市场资金流动性。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤