提高按保楼价上限有助上车

日期：2018-02-01

日前再有政府高官表示会考虑放宽按揭保险计划，以减低置业人士首期开支，当中政府强调不希望市场解读为减辣。事实上，自09年起楼按措施逐步推出共8次至今，措施管理范围广泛，遏抑投资者、非本地买家、多重按揭用家需求之余，同时亦难免导致上车客及换楼家庭置业难度增加。在措施管理下，已置业人士的实质供楼负担仅约在34%水平，防守力很高，反映措施的成效 ; 然而，多年来环球宽松贷币政策下，本地楼价仍持续上升是不争事实，09年至今楼价升幅达1.8倍，政府担心楼价与购买力脱节情况恶化是容易理解。

香港按揭证券公司於1999年推出按揭保险计划，原意是协助市民自置物业，市民可以透过按揭保险申请高成数按揭贷款，减轻置业上车人士的首期负担。尤其对於年轻人士，首期不足一向是最大的上车阻力。按目前措施下之按保计划，若要申请9成按揭，楼价上限不可超过400万元，而400万以上至450万元之物业，按揭额上限为360万元，例如一个430万元之物业，最高按揭成数便是83.7% ; 而对於8成按保计划，楼价亦不可超出600万元。然而，按目前楼价水平，400万元以下物业之楼盘量已少之又少，上车盘楼价主要介乎500万至600万以上为主，换句话说，首期资金一般需达两成或以上，而换楼物业一般高逾600万元，可运用按保计划之机会亦不高。

在现况下，9成按保计划基本上不再发挥原先作用，若提高按保楼价上限可令计划贴近回市况及市价水平，有助用家以低首期上车，减轻首期负担。由於政府忧虑市场将放宽按保成数解读为减辣，第一步可先将9成按保的楼价上限放宽至500万元，温和释放用家选用9成按保的楼盘选择，在评估市场状况及反应后才再衡量进一步提升楼价上限的需要性及时间表。就上述，以购买500万元单位为例，按保用家的基本首期将由100万减至50万元。

事实上，温和放宽按揭保险计划不会令信贷风险明显提高，原因是现行9成按揭保险计划本身已设有特定条件，合资格人士方可获批按揭，有别於8成按保及一般按揭申请。当中，9成按保的申请人需为首次置业人士、入息固定、每月供款占入息比率不可超过45%，并需通过压力测试，即假设利率上升3厘后，供款占入息比率不可超於55%，这较一般按揭申请人於压测后之供款占入息比率不超於60%更为严谨。再者，按揭保险计划已为银行提供保险，6成按揭以上的贷款部分得到了保障，银行无需承担敍造高成数按揭涉及之额外信贷风险，而有关按揭保险费用由借款人支付。按揭保险计划亦有其他申请条件，包括只适用於自住物业及港人以私人名义申请。

在多项楼按措施下，近年二手楼市流转减慢，准买家上车难度增，业主盘源亦减少，市场购买力侧重於一手新盘，放宽按保可以促进二手上车盘之交投，市场流转率增高有利楼市发展。随着近年楼价上升，加上2015年沿用多年的7成按揭上限改变，一般按揭成数降至不高於6成，买家对高成数按揭的需求便有所增加，根据中原按揭之客户个案，采用高成数按揭的比例近年已突破3成，反映低首期按揭配套的需求增加，若可调整按保之按揭成数上限，相信是配合市场现实的合理做法。