发展商年轻人置业计划助上车

 

楼价近年持续上升，金融海啸后至今近10年来，楼价上升达1.2倍，大众入息加幅平均仅达43%，收入升幅明显追赶不及楼价升速，楼价与购买力脱节的情况下，加上近年在措施下买楼首期增加，市场越多声音指置业越见困难。最近有发展商就旗下新楼盘推出年轻人置业计划，让青年人或年轻夫妇可以低至数十万首期购得新盘单位，一圆上车置业梦。

 

年轻人工作经验尚浅、入职年资较短，工资水平一般不高，储首期相当困难，所以首期不足一向是年轻人上车最大阻力。有关年轻人置业计划提供高达楼价92.5%之按揭贷款，首期低至7.5%，相比起现时一般需达40%首期，确实可大大降低首期负担。而且，另一项主要置业开支印花税亦由发展商代缴，而新盘买家无需支付代理佣金，买家确实可以低门槛上车，解决储首期困难的问题。 发展商提供首10年之按揭息率为P-2.75%(P现为5%)，实际息率现为2.25%，已相当贴近市场按息水平，有别於一般新盘或只提供首两至三年低息率。这可说是此计划之亮点，发展商一般希望货如轮转套现再投资，而发展商在此计划却愿意提供10年低按息配套，帮助买家可按需要选择长线运用贷款并低息供楼，这是值得一赞。

 

为了进一步减轻年轻人供楼负担，有关按揭计划亦提供长达40年之按揭年期，并可渐进式供款，以供买家按需要选择使用。供40年楼? 可能令人吓一跳，但其实，延长按揭年期亦有其好处，有助减低每月还款额，对於置业初期入息水平不高或希望减轻供楼负担的买家，先运用长还款期帮助上车亦不失为一个方法。长还款期的特点是由於每月还款的本金比例较少，息随本减的速度较慢，累计利息因而较多；但其实，首数年之利息相差不算很大，例如以600万贷款计，40年对比30年供款期，首5年利息仅多出万多元。 事实上，不少买家在上车后5至7年后决定换楼，故此选用40年供款期却不等於一定供楼40年。而买家亦可适时评估按揭还款，当入息水平提高时，申请缩短按揭年期，又或作部份还款。

 

至於渐进式供款，等於提供初期供款折扣，亦是减轻供楼负担的配套，此计划让买家可於开首长达10年以原来供款额之70%至90%供款。 渐进式还款一般是将每月还款之本金再减少，延迟部份供本等於减慢息随本减速度，长线来说累计利息会增多，若非有实际需要，便无需采用。

 

当然，有关年轻人首置计划有别於市场一般计划，既有其优势，亦有其需要注意地方。采用高成数按揭，信贷风险亦相对提高，买家需衡量是否有需要借尽最高成数，否则可将按揭成数降低。若使用高成数按揭计划，首重有足够还款能力，故此，即使发展商指定财务机构审批入息水平可较宽松，买家宜自我评估息率上升的防守力。由於计划目的是帮助年轻人自置居所，而非投机炒卖，故设有5年禁售禁租期，故此买家亦得留意此方面之限制会否为未来计划带来影响。

 

虽然这个计划只有15个单位供选择，有指实际帮助不大，但笔者认为这亦是无可厚非，发展商始终是商业机构，没理由所有楼盘单位都拨作资助性房屋吧。有关计划总算为年轻人提供了一个新盘上车机会，具一定社会作用，若能感染其他发展商提供同类计划，年轻人上车选择及机会便可增加。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤