新盘包按之转按时机

 

     2015年第三季起，楼市交投一度转势偏软，为了推动新盘销情，逐渐有发展商为新盘买家提供高成数一按，这类贷款多由发展商旗下财务公司直接提供，当中不涉及银行审批，故此无需受限於金管局按揭措施，发展商可自订按揭成数及审批准则，按揭成数一般高达八成至九成，吸引买家以低首期轻松入市。自2015年2月第7轮楼按措施推行后，银行按揭成数一般降至五成至六成，首期不足成为了置业换楼的最大阻力，发展商提供的高成数一按如像销情灵丹，多个新盘亦相继提供同类高成数按揭配套。

 

新盘高成数一按 低至5%首期上车

 新盘高成数一按在2015年第四季至2016年处於高峰期，成为了推动新盘销情的普及方案，部分新盘表明无需买家提供入息证明即可上会承造高达八成至九成按揭，个别更高达九成半，市场称此类包批按揭为「包按」，又称为「呼吸Plan」，意思是有呼吸的人便借到按揭。由於新盘推售步伐维持理想，自去年起，发展商开始减少提供高成数一按，又或提高审批条件及息率，部分发展商改为只提供二按贷款。

 

　发展商提供的高成数一按或二按，一般设有初期低息优惠，首两至三年息率贴近或仅略高於银行低息水平，例如是首两年按息P-3.1%（现为2.15%），其后息率则跳升至P减1%至P加1%不等。若买家在两、三年前承造这类高成数一按，低息期优惠应已经或快将完结，买家可衡量转按悭息的可行性。今年首季定按优惠大行其道，首年定息低至1.68%，明显低於市场H按息约2%至2.15%水平，吸引供楼人士转按悭息。但碍於定息率在超低水平，息率向升机会逐步增加，银行为免在定息期内进一步承担息率上升风险，大部分银行在第二季起已停止接受定按申请，仅余个别银行延续申请期至6月，目前个别定按优惠甚具竞争力，有意转按人士可把握机会锁定低息。

 

估值上升 买家转按无需补首期差额

 以一个新盘作为例子，买家於2015年第四季入市购买一个作价$650万之单位，由於银行按揭仅高达六成，为了减轻两成首期负担，买家决定采用发展商提供之八成一按即供上会，按揭金额高达$520万。有关八成一按之首两年息率为2.5%，两年期后息率跳升至P即5%水平，目前按揭余额约$485万，有意转按以免捱贵息；事实上，发展商亦欢迎买家随时清还贷款或转按，故此亦没有罚息期之捆绑。由於两年多时间楼价已升逾两成，目前买家上述单位估值已升至$810万，以银行按揭高达六成计算，申请转按可获批之按揭金额高达$486万，换句话说，随着楼价上升，买家无需补付首期差额便可将发展商一按转至银行低息按揭。若成功转按，以首年定息1.68厘计算，转按后首年每月供款减少28%，首年利息支出减幅更大，由约$24万减少至约$8万。

 

　在以上例子，买家可考虑及早转按悭息，留意当中银行需评估按揭申请人的还款能力并需通过压力测试。对於正在使用发展商一按之供楼人士，当两至三年之低息优惠期完结后，亦可根据最新银行估值计算可承造按揭金额，当楼价累积一定升幅以及按揭余额逐步降低，转按至银行所需支付的首期差额便可减少，故此买家可衡量自身个案是否具条件转按。不过，若然高成数一按与银行按揭成数差距较大，例如由九成转至五成，以及供息不供本的个案，两三年后之本金亦未有减少，转按银行所需补回的首期差额便较大。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理王美凤