投资车位上会考量

今年车位交投活跃，上半年车位注册登记量较去年同期增加超过两成，车位价格升幅加快下，上半年计车位成交金额升幅更达60%。近年车位成交价累创新高，去年同期车位平均价格约为160万，现时已升至200万，新盘车位平均达260多万，二手车位则达160多万，早前有报导指何文田一个豪宅屋苑的车位以600万元历史新高价成交，价格已足以买入一个两房单位。

车位近年受到追捧，主因是可观的价格升幅，加上投资车位的入场门槛一般仍低於买楼，而且转售弹性较大。九龙一个大型屋苑车位於3年前成交价为130万，最近以235万再卖出，转手获利105万，价格升幅达80%，而同屋苑单位期内升幅为35%，可见车位价格升幅跑赢楼价。虽然近年车位租金升幅追不上价格升势，导致租金回报下跌，不过租金回报率一般仍达2厘多至4厘，部份车位的租金回报率仍较物业优胜。而且，车位没有额外印花税之捆绑，在近年车位价格飞升、投资前景理想的诱因下，租金回报已未必是最大考虑，因转售利润已相当可观。对於长线投资者，车位既可出租又可坐拥资产升值，除了车位价格处於升轨，相比起买楼，车位无需装修，基本上不用烦却保养折旧问题，一成交便可起租，而购买车位的印花税亦低於新住宅印花税，以一般车位价格计算，若不足200万成交价只需缴付1.5%印花税。

 

近年车位按揭上会个案增加，除了因为交投量上升，亦因为车位价格比以往提高，上会需求亦随之增加。自2013年第六轮楼按措施出台，独立车位之按揭成数限於最高4成，按揭年期上限为15年，可造按揭成数及年期均逊於私楼。投资车位买家需要注意一点，若然已持有第一套房并尚有按揭，若再购买独立车位并申请按揭上会，便已属於第二套房按揭，在现行措施下，该车位的按揭成数需降低一成，即按揭成数限於高达3成，上会首期将会明显增加。而该车位的审批按揭要求方面，买家的供款占入息比率及压力测试上限亦需下调10个百分点，即是每月总供款占入息比率上限由50%下调至40%，并需通过按息加3厘之压力测试，压力测试下之供款占入息比率调低至50%，如需上会的买家宜入市前先做足功夫计算首期负担及供款能力。

 

以往车位按揭涉及金额较细，银行提供之按息不及私楼，随着车位价格持续上升，目前车位按揭金额普遍已高於50万，不少按揭额更达百万元以上，银行借贷意欲积极，提供之车位按息亦较优，部份银行可提供之车位按息低至2.15厘(P-3.1%; P:5.25%)，与私楼按息睇齐。以往银行一般不会就车位按揭提供现金回赠，现时部份银行却可提供高达贷款额之1.4%作为回赠。不过，车位造价由数十万元至高达600万元不等，对於贷款额较大的个案，在银行眼中，已差不多等同一个物业按揭之金额，故批出优惠按息之机会较高。

 

独立车位的按揭成数偏低，买家可考虑将持有之物业加按，若水位足够，套现之资金便可直接用作支付全数车位价格。08年海啸至今楼价升幅高达2.5倍，以一个当年以500万元购入之单位为例，目前楼价升值至1,600万元，加按后最高按揭额高达800万元，减去按揭余额235万元后，尚有足够水位可套现资金投资车位；此做法无需担心车位按揭成数偏低以及第二套房按揭之问题。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理王美凤