银主盘难承造按揭？

　　银主盘指按揭还款人连月断供无法还款，亦未能与承按人（银行或财务公司）达成解决方案，最终承按人便根据按揭条款收回抵押物业，以银主身份出售物业，将卖楼所得款项偿还按揭欠款及相关损失。近月市场报道银主盘成交增加，担心银主盘数量是否有所上升。

 

　　银主盘出现的主因是业主断供所致，故此，银主盘形成升势主要由几项因素形成：经济环境及就业市场转差、失业率上升、拖欠比率上升、负资产个案增加以及资不抵债的程度加剧。目前失业率在20年新低水平、楼按贷款拖欠比率维持在0.02%、负资产亦处零水平，未见得银主盘呈现增加趋势。市场估算目前银主盘数量约百多个，与2003年曾高达4,000个银主盘比较，现时银主盘数量仅占高峰时期之3%，故此属於很低水平。最近银主盘交投量上升主要是基於市场置业需求大，但碍於二手盘源短缺，造就部分买家亦尝试转投银主盘寻宝。

 

银主盘买卖限制较多 

 

　　银主盘以往给人错觉是难於承造按揭，但原则上银行审批银主盘按揭与私楼按揭没有很大分别，同样可根据物业估值及买家还款能力等因素评估可批出之按揭成数、还款期及按息等，但由於银主盘买卖限制较多，买家一般需接受一些特别条款，倘若在交易期内处理不妥或未能厘清业权问题，便有可能影响按揭审批。

 

　　银主盘买卖一般以临时买卖合约作为分界綫，签署合约后，等同买家已接受物业之业权及楼宇状况，有别於一般楼宇买卖可让买家在交易期内提出业权查询。换句话说，一般情况下，签约后即使买方发现任何产权负担或物业状况问题，亦不可提出争议；如原业主拖欠管理费、水电费等导致物业被注追收押记令，俗称「钉契」，买方需要自费处理及注销有关备忘录；又如单位出现结构问题如非法僭建、违例改建等，买方不可提问或异议，倘若物业附有拆卸建筑物命令、翻新大厦通知，不论是否已於买卖合约前发出，银主合约一般声明须由买方自行负责。此外，银主盘买卖过程中，买方不可将单位转售，而银主亦不会负责清理单位内之任何家具或杂物。简单来说，签合约后，银主基本上是不会负责单位之任何问题。

 

部分银主优化买卖程序吸客

 

　　银行或财务公司主要是透过拍卖行或地产代理出售银主盘，有时银主盘之成交价较市价低一点，吸引部分买家转投银主盘市场觅笋盘，但近年银主盘亦有出现合理市价甚至破顶价成交，除了基於上述盘源仍缺外，亦因为部分银主优化了买卖程序。有些银主可於签合约前提供相关文件让买家查阅，买家便可先委托律师查看文件及土地注册处记录以确认业权大致良好，以及有否其他法庭颁令等，并先视察物业有否僭建问题和结构性间隔改动。

 

　　银主盘并非不可承造按揭，但倘若物业出现业权瑕疵或银行发现违例僭建问题，又或楼契缺失，均有可能导致银行拒绝批出按揭贷款，故此买家在确定购买银主盘前应先行做足功夫，衡量是否接受物业所有状况。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪董事总经理王美凤

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