认识两大类按揭存款挂鈎计划抗加息

 

近年银行流行提供与存款挂鈎的按揭计划，由於按息可与传统计划之息率一致，让客户感觉银行额外送赠高存息优惠，善用此类计划可有效抵销按息支出及作为未来抗加息的工具。

 

现时较普及的一款按揭存款挂鈎计划，是向按揭借款人提供一个高存息户口，存息与按息相同，即目前约2.25厘水平，用家将日常储蓄、备用资金存进户口，又或将投资或生意往来资金停泊在户口，便可赚取高存息收入以抵销按息支出，等同可减低净按息。最近亦有不少银行加推定存息优惠，部份定存息比上述按息还要高，但得留意，此类按揭存款挂鈎计划的好处是在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定存一样被锁死，用家可以随时按需要提取高存息户口内之存款，亦可随时将资金再存放进户口内，由於利息按每日户口结余计算，所以不会基於到期日问题而影响利息收入。

 

有用家提问，若然有大额资金回笼，将回笼资金停泊高存息户口，若金额之大可抵销全数按揭利息，那银行岂不没有按息收入? 银行不会亦不可能做蚀本生意，所以此类计划一般设有存款金额上限，较常见是定於未偿还按揭额的一半，个别银行提供较大优惠，存款可达按揭余额60%。倘若存款金额超逾上限，部份银行仍可就超出之金额提供一般活期储蓄利息，但亦有银行是不会提供任何利息。

 

另一款是属於按揭存款相连的综合户口计划，借款人可随时将资金及储蓄存钱於户口，有关存款等同直接扣减按揭本金节省利息，利息以按揭余额扣减存款之净额计算，这样便无需如传统按揭计划般收取部份还款手续费或罚息。按揭利息同样是按每日贷款净结余计算，借款人亦可因应财务状况随时提取及存款金额，甚具弹性。这计划较上述高息存款户口计划还多一个优点，用家可藉着持续性存款，透过降低本金而缩短还款年期。

 

两类按揭存款挂鈎计划当中，哪一款之悭息效果更大? 若果以两款计划同样批出相同按息及其他优惠条款作计算，以存入相同金额计，一般以扣减本金作用的按揭存款综合户口之悭息效果更大。以400万按揭额、目前按息2.25厘及25年还款期为例子，假设供款人一开始并持续存放资金10万元於综合户口，然后每月再存入3,000元储蓄，高存息户口的利息收入抵销按息达20%，而扣减本金的综合户口可减少利息则高达24%，按揭还款期更由原先25年缩减至20年，加快完成整个供款历程。

 

需留意的是，以上参考例子以两类计划之按息一致计算，但市场上，提供扣减本金作用的按揭存款综合户口计划之银行较少，而批出之按息有机会高於第一类的高存息户口计划，息差或达0.1厘至0.2厘，若未能好好利用存款特点扣减本金悭息，悭息效果便会反不及第一类高存息户口计划。故此，用家可根据银行批出之实际息率及其他优惠条款作比较，并以自身财政运用状况及储蓄习惯作衡量。

 

近年银行流行提供按揭存款挂鈎计划，除了基於按揭竞争外，银行亦有利於增强客户存款基础，近月港元贷存比率升至85%近年高位，银行普遍积极吸纳客户存款。善用按揭存款挂鈎计划的用家亦有利於未来抗衡加息，以投资人士资金回笼后将存款停泊在按揭综合户口为例，若存款金额高达按揭余额一半，等同将净按息减低一半至1.1厘水平。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤