加息后压测同样加3厘之迷思

日期：2018-11-15

自2010年8月，压力测试措施出台，通过压力测试成为了申请按揭的基本要求。2013年2月第六轮楼按措施推出，压力测试进一步加强，假定按息上升幅度由2厘加至3厘。压力测试推出之原因是要应对加息带来供款上升的压力，在设计上是以当前按息假设上升3厘后，计算每月供款占入息比率是否合格，上车人士或首套房按揭以不超於60%为上限。若果是属於第二套房按揭或非自用物业，压力测试下之供款占入息比率上限便降至50%。那麽，为何假定息率升幅是3厘? 香港在对上一次的加息及减息周期，最优惠利率(P)的累计调整幅度均约为3厘，P由5厘加至8厘及随后由8厘降至5厘，现时压力测试以假定息率上升3厘计算，相信亦以过去港息平均调整幅度为考虑因素。

不过，市场有声音提出3厘之幅度是否符合是次加息周期，事实上，压力测试在2010年便出台，然而美息最终延至2015年底才启动上升周期，至於港息，亦延至刚过去之2018年9月份才启动港P上调周期。对於长线用家而言，供楼期可长达20至30年，换楼期亦一般长达5至8年以上，及早准备加息对供款负担之影响，是可以理解。然而在加幅方面，美息在经济数字支持下，预期由今年内截至明年底可再加息4次，2020年再加息1次，即美国联储局之目标是将息率迈向3.5厘水平，而长期中性息率是3厘，意味加息亦为着未来因应经济变化可存在减息空间，港息即使跟足，连同过去9月份之加P幅度，港P累计加幅可能仅达1.25厘至1.5厘，与3厘仍有一些息距。

压力测试的假定升幅为供款人士作好加息来临的防守准备，有利於管理信贷风险，然而，当香港已进入加息周期后，按息已随之上升，有关假定3厘之升幅是否应相应调减才较合理? 香港供楼按息主要以浮息为基准，当最优惠利率上升，无论现有或新造P按或H按(现以P按封顶息率计)用家的每月供款均会增加，若加息后之假定升幅仍然维持不变，原则上按揭申请人的上会难度便会较加息前增加了。是次大部份本地银行上调最优惠利率幅度为0.125厘，加幅轻微，影响上述压力测试之难度亦相当有限，不过，当未来进一步加息，按揭申请人通过压力测试的难度便会逐步较原先增加。举一例子，以目前平均按揭金额约400万及25年还款期计算，今年9月份加息前之每月供款约$17,445，通过压力测试的最低入息要求是 $39,950，若累计加息达1厘，而压力测试的假定幅度没有调整，最低入息要求便需增加约1成至$43,978方可通过压力测试。

中原按揭曾於去年12月及今年9月委托香港大学民意研究计划进行《公众对本地楼巿、息率及置业意欲意见调查》，其中有探讨公众在港息上升下对压力测试的看法；被问及「压力测试」在本港加息后是否应该相应下调，去年12月份调查显示59%受访者认为压力测试假定升幅应下调，今年9月份同类调查的数字为41%，但仍属受访者之大比数，更有2.2%受访者认为应该取消压力测试，合共占43%，而认为压力测试应维持不变的受访者则约34%。