适度回复用家按揭配套可减一二手两极化

日期：2018-12-06

楼市早於7月份出现回软，这是紧随政府推出六招房策后的变化，接着於8月份起，连串利淡因素陆续出现，中美贸易战、人民币下跌、银行上调楼按息率、加息隐忧、金融市场波动等，加上新盘降价争夺客源，二手楼市交投一蹶不振，楼价亦出现下跌。统计数字显示楼价由今年高位回落约6%，数字滞后的关系，部份跌幅仍会於稍后反映。由於楼市颓势已持续数月，市场开始关注政府会否松绑楼市措施；为此，早前金管局表示仍需时间观察楼市是否转势，若确认楼市进入下行周期，可以适当地陆续放宽楼按措施。

2009年起楼按措施共推出了8次，措施具相当成效，银行信贷风险降低，按揭杠杆率下降、楼按供款人防守力提高。然而，十年间楼价始终易升难跌，楼价上升逾两倍，楼价高企成为了社会问题，政府不敢轻言减辣，是可以理解。金管局最近提到，2015年10月起楼市下调近6个月后，当市场估计楼市下行周期已成，结果楼市却於2016年重回上升周期; 从这个说法可以估计政府观察楼市走势不会少於6个月，期间难以松绑措施。不过，准确拿掐楼市走势固然是相当困难，但政府宜及早观察楼市基本因素变化，原则上，政府有责任管理信贷系统风险、回应民生诉求，但却并非在於直接管理楼价。若果用药之时的原本症状已不存在，那麽调整措施以减少用药之副作用或较适当。

政府於2015年2月推出第7轮楼按措施，一般用家之按揭成数由高达7成降至6成，当时有关当局指出，面对楼市持续升温，逆周期措施无可避免对一部份用家及首次置业人士带来影响，但希望尽量作出取舍以减低对用家尤其上车人士的影响。当局有见非常时期需要及时用药，不过，当初楼价升温的因素已在转变，即使未能确定楼市是否已进入下行周期，影响上车人士或换楼家庭的措施或许已变得并非无可避免，若可适度调整，其实不等同减辣，而是回复真正用家在二手楼市可获得的按揭配套，帮助上车及换楼链回复正常，避免准买家在无可选择下纷纷流向备有高成数按揭配套的一手楼盘市场，形成一二手市况两极化，二手流转被遏抑的局面。

就以上所述，笔者建议政府第一步先轻度松绑影响上车及换楼用家的按揭措施，包括将现行压力测试假定升幅调整，以及上调自用住宅物业的按揭成数。上期本栏亦曾指出，当港息已上升，若压力测试的假定升幅没有相应调整，按揭申请人的上会难度原则上会较加息前增加。现时压力测试以目前按息再假定上升3厘计算，建议这个假定升幅可由3厘降至2厘，除了基於港息已进入加息周期，未来按息仍有机会上升；预料是次整个加息周期的加息幅度不会多於2厘，故此调整压测假定加幅可让计法更合理，亦可避免用家上会较前困难。

2015年推行第7轮楼按措施之前，银行一直奉行7成按揭指引，措施推出后，自用住宅物业的按揭成数由一般7成降至6成，令一般上车用家的基本首期由3成增至4成，而对於1,000万以上的单位，换楼家庭亦基於按揭成数进一步下降至5成而未能将换楼计划付诸实行，二手楼市已受额外印花税影响引致盘源大减，加上增加首期窒碍买家入市，令近年二手楼市流转率不振，买家流向较多按揭配套的一手新盘，令楼市出现向一手倾斜，不利楼市发展。建议政府将1,000万以下自用住宅物业的按揭成数由高达6成上调至7成，1,000万至2,000万以下自用住宅物业的按揭成数由高达5成增至6成。