适度调节楼按措施不等於托市

 

 

 

财政司长近日表示考虑协助有供款能力但首期不足的市民上车，当中或针对按揭成数考虑一些解决方案，让上车用家能有更多机会在二手楼市置业；市场一般解读为政府将会行出第一步适度松绑按揭，因而引起广泛讨论。但未几，行政长官即重申没有即时放宽按揭成数的需要，原因是虽然近月楼价下跌但以2018年计仍录升幅，置业供楼负担比率仍达70%高水平，故此没有放宽措施的空间。

 

行政长官所指供楼负担是假设一个单位尺数，再以既定按揭成数、还款期，结合楼价、按息对比私楼住户入息中位数计算出来，以衡量大众入市置业购买力。若要这个数字下跌，需要的是楼价或按息下跌，按息在当前加息周期下向升机会仍较大，那麽就似乎只有楼价下调才有机会推跌置业供楼负担数字，这是否意味只有楼价下跌至供楼负担可接受水平，政府才会考虑减辣? 如是者，以现时数字计算，楼价需下跌约3成，供楼负担数字才会跌至约50%水平。政府有责任管理信贷系统风险、回应民生诉求，但却并非在於直接管理楼价。 

 

港府在十年间共推出了8次楼按措施，然而十年间楼价仍然处於易升难跌的形势，可见楼价走势不会基於楼按措施的推出而直线受到管理，相信楼按措施的作用更在於管理信贷风险及避免楼市泡沫滚大等。事实上，楼市走势往往受复合性因素影响，包括买家需求及楼宇供应量、买家对楼市前景及楼价的预期、就业市道及投资回报等，楼市在主流因素影响下，楼按措施往往只能带来辅助性作用，却并非扭转局面的主因。97年金融风暴后楼市进入下行周期长达六年，期间港府曾推出救市措施，但无阻楼价在主趋势下出现下跌。由去年8月开始，楼市形势转疲，至今楼价从高位已回落约8%至10%，主因与楼按措施没大关系，而是外围因素影响入市情绪。 

 

不过，笔者指出的并非放宽楼按措施会否影响楼市转势之关系，而是在非常时期推出的楼按措施本身应具有可调节的弹性，而提出调节措施不应就是等同减辣或托市。多项楼按措施已推出多年，长期推行楼按措施往往有利亦有弊，等於用药既有疗效亦有副作用，推行措施时存在的因素或许已改变，十年间楼市形势和结构亦已出现变化，港府宜按市场及需求变化而衡量楼按措施是否有弹性调节措施内容的空间，以便更切合当前楼市形势及市民需求。 

 

2015年2月第7轮措施改变了沿用多年的7成按揭比率，一般用家之按揭成数由高达7成降至6成，当时为防范楼市升温而推出了名为逆周期措施，并指出已希望尽量减低对上车用家的影响。换句话说，政府是尽量不希望措施影响有需要首次置业之市民大众，多项楼按措施已不乏对投资人士、海外买家、二套房买家作出遏抑作用；当楼市升温之非常时期已转变，影响上车人士的措施已变得并非无可避免。若可适度调节，将1,000万以下首置自用物业的按揭成数由高达6成上调至7成，其实不等同减辣或托市，而是回复有刚性需求的上车用家在二手楼市可获得的按揭配套，以免他们在措施下基於首期增加而变得更难置业上会。

 

有人提出若然按揭成数上调至7成，或会基於按揭额加大而导致上车人士之供款负担增加，笔者并不认同。首期不足是目前上车客面对最大的难题，上调按揭成数不等於供款能力不足的人仍可入市，因为上车用家仍需有足够还款能力才可通过压力测试。再者，这方面的调节亦有助二手流转率回复正常，近年市场购买力纷纷流向备有高成数按揭配套的一手新盘市场，反观二手流转长期不济，对楼市发展并不健康，若适度调节上车用家的按揭成数，有助平衡一二手流转，对上车用家的楼盘选择亦变相增多。

 

十年间推行的楼按措施甚多，当中牵连的影响混合楼市的变化是相当复杂性，港府需要审时度势、因时制宜，按变化了解弹性修正的可能性。

 

  

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤