新居屋按揭疑问

 

        市价52折发售的新居屋已进入拣楼阶段，三个居屋屋苑包括启德启朗苑、长沙湾凯乐苑及东涌裕泰苑共售4,431个单位，当中启朗苑及凯乐苑部分单位已届现楼，买家可即时申请上会入住单位。居屋属於资助性房屋，为合资格中签买家提供楼价折让，买家亦可获得有别於私楼之高成数按揭配套，绿表居屋买家可造按揭成数高达95%，白表买家之按揭成数亦高达90%，基本首期低至楼价半成至一成，亦无需支付任何按揭保险费。

 

免压力测试 仍需评估供款能力

 

        是次新居屋项目为银行提供吸引的客源，加上银行获得房委会提供按揭还款保证，贷款风险低於私楼，居屋买家亦属於长綫用家，造就居屋按揭竞争愈趋激烈，银行提供的居屋按揭优惠愈加吸引。虽然新居屋按揭只限最优惠利率为基准之按揭（简称P按），但息率属於市场最低P按水平，即现为2.375厘，现金回赠亦高达贷款额之2.1%或以上，并设有以往是私楼独有之高存息户口，存息与按息相同，买家可利用高存息回报抵销按息部分支出。新居屋的按揭年期可长达足25年，虽稍短於私楼按揭长达30年，但没有居二市场高楼龄限制按揭年期之问题。

 

        在按揭审批上，由於房委会向银行提供按揭还款保证，银行审批居屋按揭的准则一般较私楼宽松，大多无需如私楼需通过压力测试，但一般仍需评估买家的供款能力。而各银行评估入息准则有所不同，有些银行只需买家声明入息水平，又或衡量买家有能力供款便批出按揭，有些则要求买家的每月供款额不高於入息一半，但当中银行一般仍需查看买家的信贷纪录。若然银行认为买家有过多债务，供款能力或家庭入息水平不合格，或需买家提供「谘询人」作为担保人。不过，笔者建议买家仍可自行了解自己的供款防守力，计算自身每月总债务供款占入息水平，以不超於40%为较健康水平。

 

日后转按或加按 需先获房署同意

 

        居屋按揭用家若希望日后转按或加按，如非已为单位补地价，便应留意需事先获得房屋署同意，方可替物业进行按揭转变安排。可接纳的转按原因大致上包括：银行提供较优惠的按揭息率、业权转变影响原有按揭安排、因转职而不能继续享用雇员贷款计划或优惠等，业主需向房屋署填交转按申请书并支付行政费，一般情况下基於以上原因大多可获批转按同意书。但居屋按揭用家需注意，申请转按只限向新银行申请批出原有按揭余额，还款期亦只限25年内之余下年期，即已供期数加转按年期仍不多於25年。

 

若业主想替未补地价居屋申请加按，则一般只有当业主经济上有困难，急需款项应急或支付家庭开支，房屋署才会按个别情况批出申请，可获批加按物业的原因包括需筹措：医药费、家庭成员教育费、殓葬费、离婚/分居赡养费、因生意出现财政困难等；若基於其他个人财务问题，房屋署须个别考虑情况才可批出申请。而一般来说，有别於私楼可因应楼房升值而可自行向银行申请物业套现作个人需要、投资或不同用途，居屋按揭的加按申请原则上只可获批实际情况所需之金额，当中亦同样受限於以估值计算之可造按揭成数。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤