近亲转让物业影响按揭吗？

日期：2019-04-04

自2016年11月起，政府提高住宅买卖印花税至楼价15％，由於税率偏高，措施推出后，市场关注的是什麽情况下可豁免缴交新税率。当中香港首置人士仍可以旧税率支付印花税，即第二标准税率；而渐渐受市场关注的是近亲转让物业之税项豁免，不论近亲是否已持有物业，近亲即配偶、父母、子女、兄弟姊妹之间转让物业业权，不但豁免额外印花税，亦只需缴交税率较低之旧印花税。

近亲转让物业之豁免方式逐渐被市场解读为一个避税方法，例子是，买家已拥有一个住宅物业，他想再买物业作为长线投资或收租之用，根据现行税制，他需为新购物业缴付新印花税率15％；但他先将自己市值800万的唯一物业转让予近亲，自己再以首置客身份入市另一个价值1,000万元之单位，买家需付的印花税总共是近亲转让物业之印花税及新购物业之印花税，同以首置印花税率3.75%％计算，总数是$675,000，若不先转让物业回复首置身份，以新税率计算之新购物业印花税便是$1,500,000。透过以上方法，买家悭了税项共$825,000，达楼价之8.25%；买家更可重覆以相同方法入市，即是再转让物业予近亲，再回复首置买家身份购买物业。

从以上例子看来，似乎令人联想近亲转让是否一个措施漏洞，让买家可以透过此方法避开缴付新印花税率；但实际上，基於按揭借款的限制以及转让物业予近亲的风险，透过此方法悭税的买家占比不大。若然上述例子的买家资金实力非常雄厚，交易不涉及按揭上会，他确实可以多次透过近亲转让物业的方式节省相当多的税项。但实际上，对於一般买家需要借取按揭完成交易而言，虽然买家可以转让物业予近亲，但一般情况下买家仍然是该物业的供款人，那麽买家已有按揭在身，新购物业之贷款便会成为二套房按揭，即使以首置身份买入单位，按揭成数仍需降低一成，而压力测试下之供款占入息比率上限亦需降低十个百分点，两层楼加起的每月总供款增加但压力测试要求提高，买家需要很充裕还款能力及充够首期资金方可上会完成交易。再者，近亲转让物业涉及家庭成员的共识及对他们的信赖，买家亦需承担相关风险，例如家庭纠纷、真正收益分配等问题。由於新旧印花税率的差距确实太大，故此在某程度上透过此方法减省税项亦似乎是无可厚非。而此方法更加有利於资金财力雄厚的买家，故此亦开始有人提出是否应在豁免方式加以修订，例如是限制次数及转让时间等。

另一款近亲转让方式涉及除名，印花税措施推出前，夫妇爱联名买入物业以共同拥有业权，但现时来说便等如少了一个首置买家的身份配额，故此近年渐多除名个案出现，即是原本是夫妇或近亲联名的物业，透过转让一半或有关份额的业权，将单位转为一人名持有，例如太太买入丈夫占50%的业权，物业由太太持有，丈夫则回复首置身份。由於除名只涉及转让一半或有关份额的业权，故此印花税的计算方式只是以有关业权份额的市值计算旧印花税，例如物业市值600万，夫妇转让一半业权即只需以300万计算较低之旧印花税率1.5%，缴付$45,000便可让丈夫回复首置身份再入市。这种近亲转让除名方式在市场上之个案较多，因为主要涉及夫妇之间决定，较为容易处理，印花税亦只需一半。