半契楼可造按揭吗？

  

联名买楼方式分为联权共有(Joint Tenancy)或分权共有(Tenancy in Common)，以往两夫妇爱以联权共有方式持有物业，俗称长命契，两夫妇共同拥有业权，将来如果其中一方先离世，另一半可自动拥有全部业权。分权共有并不相同，两位或以上业主可按照订立的业权份额持有物业，例如是两人各占一半业权，三人以三、三、四比例又或均等比例分配业权，万一有其中一位业主离世，业权不会自动转移至其他业主，而是根据遗产承办或遗嘱处理业权。不过，在现行税制底下，现时很多夫妇都改以单人名持有物业，以便保留另一半之首置身份再购入物业。

 

业主若以分权共有方式持有物业，原则上可自由处理有关业权份额的转让，所以较多时由兄弟姊妹、亲戚、朋友共同持有物业，万一意见分歧，业主之间亦可对於所持业权份额拥有决定权。若果几位业主未能达成共识一致同意卖出单位，其中一方却决定出售自己持有的业权份额，又或其中一位业主以自己的业权份额抵押予财务公司，以获取贷款，但最终因拖欠还款而遭财务公司拍卖业权份额，这类承接部份业权的交易，市场称为半契楼或碎契楼买卖。

 

一般来说，半契楼或碎契楼成交价只能低於市值，折让幅度可达两至三成，骤眼看十分着数，但潜在风险却甚大。半契楼的卖方一般无法提供楼契，由於没有完整楼契可作抵押，银行不会愿意提供按揭贷款，故此买家基本上需有足够资金全数支付楼价。那麽转投财务公司借贷楼款又是否可行？部份财务公司或会承接这类半契楼贷款，但信贷高风险较高的关系，利息约达十厘以上，若买家未能拿掐何时可清还贷款，入市成本相当高。 购买半契楼一般为投资人士，主要是心仪其价格明显低於市值，但由於买家只有半份楼契又或碎契如三分一或四分一业权，买家需要找得拥有余下业权的业主并达成共识，方可出售单位，又或商谈出租单位的租金分配。

 

除了半契楼，市场上亦有俗称无契楼或缺契楼，意思是业主已遗失整份或部份楼契，又或卖方在交易过程中不会向买方提供楼契，例如是没有楼契在手的财务公司因业主拖欠还款而拍卖单位。无契楼的买家虽然未能从卖方取得楼契正本，但由於各项物业相关契约一般会在土地注册处登记，业主可委托律师透过宣誓而申请补回核证副本。无契楼与半契楼的分别是，无契楼的买家是购买物业全部业权，若然取得完整的楼契核证副本，个别银行仍会接受按揭申请，但当中的按揭息率及条件较逊。然而，部份银行仍然难以接受补契物业，尤其若银行未能确定补回的楼契是否完整，担心业权有瑕疵；又或即使补回的楼契已齐全，但亦有银行乾脆认为业权不属完好而拒绝承按。

 

购买半契楼并非获得全部业权，买家即使买下部份业权亦未有全权处置物业，包括居住权及出租物业等。例如单位已由其他业权人居住，新买家基本上难以取得居住权，过往亦有案例指出原居於单位的业主即使只持有一半业权，另一半业权已转至新买家，居於单位的业主仍可按意愿一直拥有居住权。故此，半契楼的买家若果未能和其他业权人达成处置或出租物业的方案，基本上难施计策，若想出售单位获利，买家亦需与其他业权人成功协订出售单位全部业权，方可於市场以市值价放售单位。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭 董事总经理 王美凤