招标vs公开发售单位

日期：2019-05-16

　　楼市入市气氛自年初回暖，楼价逐步由低位回升，准买家「迟买会贵」的心态形成，累积多月的购买力於3月份释放出来，造就楼市急弹现象，发展商把握市况转好形势，纷纷加快推盘步伐。多个新盘除了以较常见的公开发售形式售卖单位，亦采用招标形式卖楼，以往招标形式多用於豪宅或贵重物业销售，近月却延伸至一般中价单位，由於市民大众大多对招标卖楼并不熟悉，加上招标卖楼的透明度不及公开发售形式，引起了市场关注。

做足功课免入错标买贵楼

　　根据《一手住宅物业销售条例》，发展商必须於开售单位前最少3天公布价单，好让准买家可仔细了解及比较售价，以及当中列明的各项折扣、回赠及优惠。但招标方式卖楼有别於公开发售单位，发展商无需公布价单，准买家只能以附近周边新盘成交价或透过地产代理去估计或推测发展商的意向价，但即使只是隔邻的项目，在景观间隔坐向方面亦有可能不同，加上市况或有变，准买家对於拿捏招标单位的价格仍困难重重。发展商采用招标的优势在於拥有更大主导权，买家需要自行决定投标价，连同订金递交投标书作为要约，发展商便可收集买家的出价，全权决定接纳哪一位买家的标书，又或基於价格不合而拒绝出售单位。期间若楼价处於升轨，买家志在必得，或有机会以偏高於市场价入标，中标后却发现买贵楼，故此准买家决定入标前宜先多做功课了解单位估值。

　　一手例下新盘成交价须上载於网页，但公开发售单位与招标单位的成交价却有所分别，开售单位的成交金额一般已根据买家选择的支付条款扣除了有关楼价折扣、回赠及优惠（除了一些未可计算的项目如提早付清楼价回赠或并非用於直接支付楼价余额的优惠），买家亦可於已公布的价单中对照定价与成交金额的差幅以及各项折扣回赠等同楼价的百分比。然而，物业网站上载的招标成交价一般就是发展商接纳的买家投标价，当中并未扣除发展商提供的折扣、回赠及优惠，故此招标成交价并非买家实质支付的价钱。虽然销监局於4月份已提醒发展商须将新盘成交的所有相关节扣、赠品、财务优惠等一一列明，发展商亦已於成交纪录册的附注列明所涉及之优惠项目，但由於附注未必直接列明折扣率、回赠幅度，准买家需要自行找回相关条款内容逐一计算，对於了解招标单位的真正售价，仍甚有难度。

申请按揭根据投标价审批

　　投标要约一经接纳达成了买卖交易，合约上的价钱亦就是投标价，并未扣除涉及之折扣、回赠优惠，这方面对於准备透过按揭保险计划申请高成数按揭的买家，或有可能构成影响。现时按保计划之楼价上限为$600万，一般以合约上的成交价是否超出这个上限为准，假设招标合约上的楼价是$720万，扣除折扣、回赠优惠共20%后，净楼价实为$576万，但由於合约价已超出$600万按保楼价上限，即使买家实质上只以$576万买入单位，却仍不可以透过按保计划申请八成按揭；买家可申请的按揭成数仅高达净楼价计之六成，即$345.6万。若然有关单位转以开售形式出售，合约上的成交价一般已根据支付条款扣除折扣，买家便可依据合约上显示之$576万申请八成按保计划，首期可由$230.4万降为$115.2万。但留意，银行最终可批出之按揭成数，以楼价扣除所有涉及之折扣、回赠之净楼价计算，若合约价仍有未扣除之优惠，例如是完成交易后才提供的回赠、津贴等，银行亦需再於合约价上减去尚未扣除之优惠等同金额，得出净楼价计算实质按揭成数。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤