买日本楼在港办按揭

香港人爱买砖头，但香港楼价处於世界知名的高水平，并非人人可轻易置业。近年有些港人转投海外寻宝，其中一个地点是日本，众所周知日本是港人热门旅行地点，不少人一年往返日本两三次，感觉上买了日本楼，亦不难打理物业。虽然日本楼价近年已录得一定升幅，但由於日本楼相对港楼仍是便宜很多，以港币计由数十万至数百万元之楼盘选择甚多元化，加上日本楼的租金回报可达5至7厘，甚至更高，相比起港楼租金回报一般已降至2至3厘，置业门槛低的日本楼确实有一定的吸引力，较易达成买楼收租的投资理想。不少香港人亦深信出租物业予日本人较有保障，因日本人多重视整齐清洁，亦较自律，出现租霸、欠租的情况较少。

虽然日本没有限制外国人买楼，但港人买日本楼，如果想在日本银行办理按揭仍然会遇上不少困难，因为日本当地银行未必接受港人之按揭申请。香港人买日本楼，除了可尝试找香港银行(或内地母行)在日本的支行办理外，亦有在港经营的日资贷款机构专门承办港人买日本楼的按揭申请。这家贷款机构提供较具弹性的楼按优惠，按揭成数可高达7成；针对较受欢迎的东京及大阪区物业，港人可於签约后一站式在港办理按揭申请及手续，按息低至2.8%，同样是每月供款，以日元为借贷货币，还款年期长达15年。借款人同样需要提交约3至6个月的薪金入账银行纪录、粮单等入息证明以及拥有良好财务状况，审批时间以借款人递交足够入息证明及申请文件起计约六星期。留意有关按揭申请只适用於贷款额达2,000万日圆或以上之贷款(现为港币约145万元以上)。

大多港人对日文及日本当地楼市并不熟悉，选择香港参与代理的一手日本新盘项目风险较低，买家可参考中文介绍的物业资料，亦可由香港物业代理协助介绍楼盘。买新楼盘的好处是，买家无需担心上手业主之物业保养状况、业权是否良好及是否凶宅等问题。当然，亦有买家在日本二手楼市场寻宝，希望以更少的资金寻求性价比高的投资选择，例如有买家在大阪仅以大约港币55万元买入一个近地铁繁忙站的细价小型单位，面积二百多尺，由於该区租务活跃，每月租金可达5万日圆(现为港币约3,600元)，租金回报达7.9%。

以上例子对於手头资金较少但想寻求高回报，并一尝买楼收租滋味的人士来说确实吸引。买家若持有香港物业，若估价已升水位足够，其实亦可考虑以物业加按形式套取资金直接支付日本楼价。举一例子，买家於六年前以500万元买入香港一个单位，现时楼价已上升58%至790万元，若向银行加按之按揭额可高达474万元，减去按揭余额240万元后，尚有足够水位高达234万元可用作投资置业，由於本港按息处於低水平，上述物业套现之贷款息率仅低至2.375厘。

不过，海外置业始终是隔山买牛，准买家宜先做足功课了解当地物业市场、物业转让手续、物业买卖税项及费用、租金收入税项及租务管理等。香港人一般懂得买楼选择地区的重要性，但日本比香港大，例如东京划分相当多个区部，并非凡属东京物业便一定是租务活跃，准买家需就心仪物业的地区、升值潜力、租务活跃程度及流转率多加了解。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭 董事总经理 王美凤