2019上半年按市回顾及展望
日期：2019-08-01
今年上半年楼市主要受外围因素及中美贸战时好时坏所影响，由年初逐步回稳，及至3月份急速反弹转旺，旺势延续至4月份，5月份中美贸战一度转为紧张，二手交投回软，但新盘销情仍不俗，6月份上下半月发展迥异，上半月受本地政治因素及中美贸战僵局困扰，一二手交投处於静局；下半月新盘销情理想下，加上贸战缓和现转机带动楼市重拾动力。
总结上半年按揭申请量虽未及去年同期活跃，但每月仍能维持过万宗理想水平。上半年现楼按揭登记量较去年同期轻微减少约3%，整体上仍然靠稳，而新盘持续销情理想推动上半年楼花按揭登记量达三成增幅。今年楼价先跌后升，最近转为反覆上落，波幅平均在半成以内，期内楼价再破历史新高，造就银行最近批出之平均按揭额升至435万元，创下历史新高水平。
今年初银行调整H按的封顶息率与P按息看齐，调整后H按息不会因为拆息波动而高於P按息，若拆息回落，按揭用家却可有悭息机会；在这个保障优势下，H按选用比例已逐步回升，并重夺主流按揭地位。目前H按选用比例已达约88%，P按比例则仅达8.6%；但由於最近有银行调整优惠导致部份个案之P按息优於H按息，若其他银行跟随做法，将影响H按用家数量减少。
去年金管局曾达27次入市承接港元沽盘，今年3月港汇多次触及弱方兑换保证，金管局亦8度入市共承接221亿港元沽盘，银行体系结余由去年达1,797亿元降低至目前约543亿元。虽然银行结余流走了千多亿元，属於十年来新低水平，但其实仍然属於充裕，过往金融海啸前，银行结余一般只是在百亿元以下水平，再者，政府亦多番强调本港仍有过万亿元的外汇基金票据及债券作为后盾，故此本港目前未有银根短缺的问题。
不过，银行结余始终已不及以往般高度充裕，每当市场上出现一些短期或季节性因素令港元需求增加，银行同业拆息便会明显上扬。今年拆息的波动性亦较大，6月受半年结、企业派息等因素影响下，1个月拆息持续升逾2厘水平。接近6月底期间，大型银行牵头调整转按优惠及细额按揭息率，事实上，按揭息率长期处於低水平，加上现金回赠已较从前大幅提高，按揭业务利润甚为微薄。再者，6月期间定存息上升、拆息上升亦推升资金成本压力，根据金管局数字，今年5月份定期存款按年增加约19%，反之活期及储蓄存款按年减少5-6%，而港元贷存比率亦上升至88.3%的新高水平，这亦反映着银行资金成本上升之原因。
虽然下半年很大机会再有季节性因素令拆息波动性仍然较大，但短期因素过后，拆息将回落至较正常水平，加上美国减息，美元拆息回落亦有推低港元拆息作用。目前银行对於楼按取态仍然正面，加息期终结、美息将回落情况下，今年本港按息将维持２厘几低水平。
去年初基於定按优惠曾推动转按大增，今年按揭计划仍然吸引，银行提供的转按现金回赠高达贷款额2.1%，加上部份新盘高成数按揭低息优惠期完结，造就今年转按申请仍维持相当活跃水平，上半年转按金额较去年同期亦有所增长。但如上所述，由於最近有大型银行调整转按优惠，现金回赠减至贷款额之1.5%，相信短期内将刺激部份客户加快提交转按申请，趁其他银行未有缩减转按优惠前争取最佳息率及回赠。
中原按揭 董事总经理 王美凤
