解读为何有银行拒造部份楼花按揭

   

偶然收到新盘买家求救，指银行表示不会承接某新盘的按揭申请。经了解事件后，买家刚购入一个楼花物业，并选择了即供付款方法，需要即时向银行申请楼花按揭以完成交易；然而，买家选择的银行却表明不会承造有关新盘的楼花按揭，故拒绝其申请。

 

为何银行会有拒绝承造楼花按揭？其实以上个案只限於部份发展商(尤其是较小型又或未获银行认可的发展商)的新盘楼花物业，原因在於信贷风险之考虑因素。按揭原指银行或货款机构批出楼宇贷款予借款人，借款人以其物业作为抵押及还款保证，万一出现断供，银行或贷款机构可变卖物业取回欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成又或未取得入伙纸/满意纸，银行实质上未有法定产业作为抵押，故此对於银行来说，承造楼花按揭存在一定风险。楼花按揭仅涉及衡平法权益，故称衡平法按揭(Equitable Mortgage，简称EM)，有关按揭并未以法定押记的契据订立，待物业建成并获发入伙纸后，衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

 

市场上之大型发展商资金雄厚，已建立多年良好的建屋商誉，鲜有物业质素欠佳甚至「烂尾」之问题，一般已成为银行认可之发展商，故银行愿意批出有关新盘的楼花按揭。但对於一些中小型或新冒起的发展商，银行对其未有太多了解，未必有足够具信心承造其发展中楼盘的楼花按揭；故此在楼盘开售前，银行一般需要作出评估，当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼价水平、楼花期、市场风险等。当其楼盘进行销售，便有机会出现部份银行拒绝接受该项目之楼花按揭申请。

 

若然提供楼花按揭的银行只有少数家，买家需留意，在分散风险的考虑上，银行未必愿意承造同一个楼盘太大比例的楼花按揭，故此或会设定承造额度上限，当申请量超出限额，银行或许以额满即止为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上，有关额度亦不排除会随着预估风险上升而减少。面对此情况，买家或者会感到无所适从，建议可向银行或按揭转介公司查询，了解有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请，对於银行选择减少，客户可就此方面作出衡量，例如了解有关银行之审批及按揭优惠等。若然银行选择偏少，担心银行额度不足问题，买家可於入市前先准备妥当按揭申请所需文件包括入息证明如税单、最近三个月粮单及薪金入帐银行纪录(如非稳定收入人士，则需六个月或以上证明)及身份证副本等，以便入市后尽快向银行递交足够文件，让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。近月曾有个别新盘之买家基於迟交齐文件，楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。若果买家并非选择即供付款，而是建筑期付款方式，并将於现楼阶段才完成交易，基本上便没有了银行是否承造楼花按揭之问题，银行一般愿意接受现楼按揭。但当然，即供付款及建筑期付款各有优胜之处，而即供付款之楼价折扣一般较多，这亦是一个相当重要的考虑。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭 董事总经理 王美凤