新按保疑问(上) –适用物业及压力测试

 

政府在10月中公布放宽按揭保险计划，调整后之按保楼价上限贴近回市价现实水平，重新发挥原先协助市民自置物业之作用，帮助用家减轻首期负担圆置业梦。新按保计划推出后，市民大众对新按保修订细节提出不少疑问，笔者现按目前状况解答有关常见问题。

 

新按保是否取替原有按保范围? 答案不是，新按保修订后，9成按揭之楼价上限调高至800万元，900万以下之按揭额上限为720万元，换句话说，800万以上至900万之按揭成数仍可高达8成几，例如850万物业最高可借720万元，即按揭成数接近85%；而8成按揭之楼价上限亦调高至1,000万元。当中分为10月16日新按保生效前之原有按保范围，以及上述日期起生效之新按保范围，若楼价上限及/或所造按揭成数已超出原有按保范围便已属於新按保，例如现时购买一个超於400万之单位承造9成按揭，又或购买超於600万之单位承造8成按揭，均已属於新按保范围。

 

原有按保和新按保除了楼价上限不同外，较大分别是，新按保涉及之保费提高15%，并只适用於已落成住宅单位，即是包括一手现楼、二手物业(亦包括村屋，但另设特定条件，按保成数高达8成至8成半)，若楼盘仍在楼花阶段，例如买家选用即供付款方法购买楼花，便不可透过新按保上会。那麽，若购买新盘时选用的是建筑期付款，又是否合资格申请新按保? 一般来说，建期付款之用家在楼宇落成阶段才需要上会，若果提取按揭贷款时有关物业已取得入伙纸、满意纸，而承造的是属於现楼按揭契而非楼花按揭，原则上选择建期付款之买家可透过新按保承造高成数按揭上会。至於原有按保范围则仍然适用於现楼及楼花项目。

 

按保计划修订后，不少人关注当中提及有关压力测试的放宽，根据按保新修订，首次置业人士如未能符合压力测试，仍可申请高达8成或9成按揭，那是否意味按保申请人已无须进行压力测试? 答案不是。银行基本上仍然会为按保申请人进行供款压测，以现有按息假设加3厘计算供款占入息比率，若果申请人未能通过压测，原则上申请人最少仍须符合每月供款占入息比率不超於50%，按揭保费亦需按风险评估而调高。

 

以买入800万单位申请9成按保(保费加借入按揭额)、30年期计算，若需通过压力测试，月入不可少於约$71,541，由於是超於8成之按揭，申请人需为首置及固定收入人士；若果未能通过压测，以供款占入息不超於50%以及保费调高约10%计，最低月入便降至约$60,000，那是否等於月入达此水平便获银行批出按保? 这不是必然的。目前来说，对於未能符合压测的审批模式，银行未有完全一致准则，审批方式或有分别；暂见有个别银行要求未过压测申请人必须为固定收入人士，不论其申请按揭成数是否在8成以上，但亦有银行只要求按揭成数超於8成之申请人须为固定收入。

 

据了解，若果只是轻微超出压测下之供款占入息比率要求，获批按保机会仍然较大，例如最近有实际个案之有关比率是62%，轻微超出原定要求之60%，获银行批出9成按保，保费额外上调10%。故此，有银行在内部指引上亦提出，若压测下之供款占入息比率已超出65%，即使基本供款占入息比率不超於50%，仍需再作个别评估。

 

在新按保推出后，有用家提出，既然按保在压测方面放宽，那麽，若果申请6成按揭未能通过压力测试，是否可透过申请新按保而避过压力测试? 例如多借些少申请61%按揭?此方法实际上行不通。根据按保要求，即使申请人未能通过压力测试，但对於非按保范围按揭额如800万之6成按揭部份，仍需通过压力测试。

 

按揭保险收费看似并不便宜，但实际上不少个案获批折扣可介乎6折至7折，下期再谈。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤