新按保疑问(下) –保费计算与转按

日期：2019-12-05

现时按揭保险计划分为新按保和原有按保范围，所收取的保险费用有所不同，新按保的保险费较原有按保增加15%，按证公司提供的保费表共分四个，分为表一、二、三、四，表一、表二显示原有按保的保费率，表三、表四显示新按保的保费率，保费依据所选的按揭成数、按揭年期、缴付方式(一次性或每年支付)及保险范围而厘定。以一次性支付保费为例，选用8成按揭25年期，原有按保的保险费为按揭额之2%，若属於新按保例如是超过600万物业承造8成按揭，保费率提高至2.3%，即15%增幅。

表三、表四的分别在於保险范围，若果银行提供的基本按揭成数达6成，新按保之保费可参考表三(保险范围由按揭成数60%以上计)，若果银行提供的基本按揭成数不足6成，新按保之保费便依据表四(保险范围由按揭成数50%/40%以上计)。按照现行措施，若单位价值超过833.33万，按揭成数已不足6成，例如850万之按揭额上限为500万元，按揭成数是58.8%，保费表便依据表四，同样是8成按揭25年期之保费率调高至2.62%。由於保险范围略为增加，保费率亦会稍为调高。根据现时楼按规定，如已有未供满之物业又或已就其他按揭作为担保人，有关楼按申请便会列为二套房按揭，基本按揭成数会被扣减一成至5成，这类情况之保险范围亦是由按揭成数5成计，保费率以表四计算。例如申请人已是儿子物业的按揭担保人，他购买一个700万单位承造8成按保，保费率同样以表四计之2.62%。

8成与9成按保之保费差幅颇大，透过新按保承造8成按揭、30年供款期，保费为贷款额之2.47%，若转为9成按揭，保费率增加一倍至5%。保费看似相当高昂，事实上，按揭保险公司会因应申请人的信贷状况及风险评估而提供保费折扣。用家普遍选择一次性付款方法支付保费，原因是可获保费折扣及加借入按揭额一并供款。以中原按揭近日获成功批出按保的客户个案为例，保费折扣以6折为主。以一个案为例，买家购买一个750万单位申请9成按保、30年供款期，保费率获成功批6折降至贷款额3%，由於压力测试下之供款占入息比率达62%，高於既定要求之60%，保费增加10%至3.3%，但仍较原订保费率5%为低。

新按保范围除了适用於新造按揭，亦适用於不涉及套现的转按申请，对於一些早年采用发展商一按的用家，便可透过新按保转用银行低息按揭。发展商提供的高成数一按之低息优惠期一般在两三年后完结，之后息率跳升至P减1%至P加1%不等，实际息率达4厘至6厘，为免负担高昂利息，用家大多衡量转按可行性。由高成数按揭转按至银行，例如是由8成按揭转按至银行提供之5至6成按揭，若非楼价已明显上升，用家需补回几成首期差额才可转按至银行，现时透过新按保，按揭成数可高达8成，用家便有较大机会用按保转走发展商一按。

以一个案为例，买家於两年前以750万元购入一个新盘单位，采发展商8成一按上会，首两年按息2.5厘，现时楼宇落成，按息亦跳升至P即5厘，每月供款由$26,917增至$34,460。现时楼价升值至830万元，若转按至银行申请6成按揭，需补回首期差额约67万元，现透过新按保转按，根据按揭余额申请68%按揭，按息现为2.5厘，连同保费借入按揭额，每月供款仍降至约$27,300，利息部份由$23,500降至约$11,930。

不过，用家需留意申请新按保以楼价不高於1,000万为限，转按以当前估值计算按揭成数，换句话说，即使买家於三年前购入新盘单位时，楼价为900万元，若现时楼价估值上升22%至1,100万元，买家便不可透过新按保申请转按。但当然，市场上之新盘为数不少已超出1,000万元，故此新按保转按只局限於部份涉及银码较细之单位。