2019按揭市场回顾

日期：2019-12-19

踏入12月，是时候回顾今年按揭市场。今年与楼按相关的息率出现了不少变化，银行同业拆息、新造按息、最优惠利率(P)的水平与年初已有分别。拆息的变动在很大程度上反映银行资金成本变化，若果资金充裕度减少、市场资金需求增大、银行保留资金意欲增加等因素，都会推高拆息。

今年初与楼按相关的一个月拆息仅约1厘多水平，自3月份港元一度呈弱势推使金管局数度入市，银行结余再由763亿元降至543亿元水平，而拆息亦由4月份开始上扬，及至年中加上季节性因素及大型招股活动下，一个月拆息持续升逾2厘水平。期间银行保留资金意欲增加，定存息在竞争下趋升，资金成本上升下，改善息差诱因亦增；大型银行於6月份牵头调整按揭息率及削减优惠，按揭市场展开了今年的调整潮，4个月内数度调整，由调整新造细额按息延至转按，再延至全线按揭调整。新造按息由年初低至H+1.23%(上限P-2.75%，细P计)，现金回赠高达2.1%，调整至目前一般为H+1.3%(上限P-2.5%)，现金回赠1%。以实际按息计，新造按息上调了0.25厘，现金回赠减幅则较大。事实上，数字上亦反映银行放贷资金趋紧，港元贷存比率由年初86.8%连月升至最近达90.7%新高水平。

上述提及银行加息，由於加的是新造按息，故只影响新按及新造转按人士；但与此同时，美国於今年第三度减息后，本港银行亦决定调减最优惠利率(P)，便有助所有供款人士包括新造及现有用家减轻供款负担。俗称细P之最优惠利率由5.125%降至5%，大部份银行已跟随调整，俗称大P之最优惠利率由5.375%降至5.25%，但留意，截至现时所知，仍有个别银行未有跟随调整，故此目前市场上出现了4个P，分别是5%, 5.25%, 5.375%, 5.5%，用家需小心留意，以便计算出银行实际按息。

今年楼按市交织着好淡因素，中美贸战时好时坏、连月政治运动困扰市场、经济下滑亦有加快迹象；另一边厢政府於10月中放宽按保，令上车及自住用家直接受惠，银行一方面上调新造按息，但於10月底减P。在多项因素下，今年楼按市场出现的上落变化较多，年初至3、4月份，市况由回稳急速转旺，上半年按揭申请量持续按月逾万宗，5月份更升至17,456宗相当活跃水平，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基於按揭调整带动转按尾班车，7月份新批转按达4,865宗9年新高水平，整体按揭申请量因而未有大跌，随着转按尾班车影响消退，按揭申请自9月起跌穿万宗水平。预料今年整体提取按揭宗数将较去年略减，但由於平均按揭额上升，料全年提取按揭金额料与去年相若达3,400多亿元。

政府於10月中提出按保修订，绝对是今年按市重大新闻，那是自09年起十年间接连推出楼按措施后首度放宽。按保修订后，9成按揭之楼价上限调高至800万元，900万以下之按揭额上限为720万元，而1,000万或以下楼价可造高达8成按揭。由於十年间楼价已升达两倍，按保修订后之楼价上限可贴近回市价现实水平，重新发挥原先协助市民自置物业之作用，帮助用家以低首期上车。放宽按保有助促进二手物业流转率，让买家在二手市场可有更多楼盘选择，避免买家在无可选择下纷纷流向备有高成数按揭配套的一手楼盘市场。10月中受放宽按保利好消息刺激，市场购买力瞬即聚焦1,000万以下物业，中小型单位交投量弹升，刺激作用维持约三星期后，11月社会一度发生较大动荡随即再度冷却楼市气氛。