2020按揭市场前瞻

日期：2020-01-16

踏入新的2020年，银行对於楼按贷款大致上已恢复较积极取态，去年银行接连上调按息及削减按揭优惠，第四季亦有个别银行出现「收炉」情况，最近已有多家银行在按揭计划上回复竞争力，去年底期间有银行减慢放贷故而削减按揭优惠，最近已调整按揭息率及回赠至市场相若水平。当中，亦有楼按取态较积极的银行进一步增加了按揭优惠，目前市场上平均实际按息为2.5厘，现金回赠介乎1%至1.5%为主。年初银行楼按取态一般较为积极，但目前银行同业拆息及港元贷存比率虽有回落但仍在较高水平，银行对楼宇按揭的积极性仍受限於资金成本仍偏高之因素，在加推按揭优惠的决定方面仍会是审慎保守。

今年美国预期经济仍稳步，美息有机会维持平稳不变，当地如美伊局势、中美贸战、总统大选带来不确定性其实仍多，美国即使摆脱衰退风险但经济放缓机会仍大，若美国通胀持续低迷，美息仍有机需进一步下调。去年美息下调3次共0.75厘，港息下调一次仅0.125厘，除了因为对上一次加息周期港息加幅仅0.125厘外，亦因为银行调整的不只是P，而是存贷息率，目前银行存息已返回近零水平，存息已减无可减，故基本上已没有进一步减息空间，料今年本地最优惠利率(P)继续维持不变。环球经济是否走出低谷仍存变数，相信各国仍倾向维持量化宽松政策，低息环境持续下，预料今年本港按息介乎2.4厘至2.5厘低水平，逾12年低息环境持续。

今年影响楼按市场发展的不确定性因素仍包括外围发展如中美角力、地缘政治风险以及本地形势如社会运动发展、经济下行风险等，故此实际连带性影响仍有待观察。若社会气氛回复，相信累积购买力可带动楼市重拾动力，而在转好气氛下新按保修订及低息环境对楼巿仍带支持作用。然而，转按息率及回赠优惠已较以往逊色，转按数量减少对整体按揭贷款量构成影响。预期今年新取用按揭宗数及金额将略减至80,000宗及3,350亿元，按揭数字虽跌但仍属理想水平，预测金额数字为历史第三高。

自政府於去年10月中放宽按保楼价上限后，买家使用按保置业上会的比例增加，一度刺激二手交投显着回升。根据金管局住宅按揭统计，去年11月份按揭比率(即平均按揭成数)增加至51.2%，连续两个月录得升幅合共5个百分点，亦属於三年来新高数字。根据中原按揭客户个案，按保修订后(10月16日)至年底(12月31日)，按保占整体按揭申请比例由29%大幅增加至49%，由於高成数按保比例增加，故亦推动平均按揭成数上升。不过，目前平均按揭成数其实仍属於甚低水平，在8轮楼按措施推行前，平均按揭成数约达62%。对於未来趋势，平均按揭成数或续升但大幅急升机会仍不大，因为在现行楼按措施下，一般按揭成数仍仅达5至6成，二套房按揭之成数亦需降低1成。

至於市场上两大类按揭计划– H按及P按之发展，目前H按主流优势大致未受影响。去年大型银行调整新造按息及优惠后，有部份中小型银行未有即时跟随调整，个别银行提供之P按息优於H按，推动P按用家比例提升，根据金管局去年11月份统计数字，H按选用比例已接连三个月回落合共9.4个百分点至79.7%，而P按选用比例则逐增至17.7%。然而，多家银行完成按揭调整后，目前银行提供之H按息与P按息已大致上看齐，H按主流地位将会维持。