新肺炎会否造就沙士价笋盘？

新型冠状病毒肺炎(下称“新肺炎”)爆发至今约两个月时间，中国内地确诊人数已增至7万多人(截至2月19日)，已多倍超於2003年沙士全球确诊人数，目前相继出现新肺炎确诊个案的国家已接近30个，全球严阵对抗疫情。由於新肺炎与2003年沙士相似，当年香港是沙士第二大爆发地区，自然令不少市民记起17年前沙士病毒的经历。现时本港确诊新肺炎数字有所上升，但到处口罩难求，消毒用品严重短缺，社会气氛变得较前紧张。另一边厢，亦有市民联想起楼市再现沙士价的执平货机会，不过，当年情况与今天其实出现较大分别。

2003年楼价跌至97年后最低位，一个500尺建筑面积单位由平均300多万减至100万水平，但其实并非基於沙士造成这麽大楼价跌幅，当年沙士爆发前，楼价已累跌逾6成，沙士的出现只是进一步催化楼价下跌。97年金融风暴后本港经济持续一蹶不振，楼价在97年楼市泡沫爆破后出现长达6年跌势，99年开始展开漫长通缩期，失业率逐步攀升至7%至8%，负资产数字大幅上升，断供个案频增亦导致银主盘涌现；在这个不景气环境下，2003年沙士病毒就是踩多一脚。当年香港未有应对沙士这类传播性强攻击性高的病毒经验，死亡率达17%，市场变得人心惶惶，部份业主对后市失去信心而劈价出售物业，故此当时楼价进一步下跌近10%。当年疫情消退后，通缩情况开始改善，2004年香港步出通缩，楼价亦开始止跌回升。

现时情况有别，新肺炎疲情出现前，本港楼市在先升后跌的低幅度调整后，正处於反覆上落但大致横行格局，若非疫情出现，楼市很大机会基於早前一些负面因素已消除缘故而出现反弹，累积了数月的购买力原应可逐步释放，1月份农历新年前，多区屋苑交投已出现回升，如今新肺炎疫情随即窒碍了本可回稳的楼市。不过，由於有着应对沙士的经验，疫情透明度及市民防疫意识提高，市场普遍预期疫情可於数月内受控，故此没有急切性需要的业主不会劈价出售物业，较多业主属於静观其变，市场出现明显降价的「笋盘」不会太多。再者，随着十多年间楼按措施的推行，楼市结构已出现显着变化，楼市持货者绝大部份是用家及长线具实力投资者，不会轻易大幅减价；市民在楼按供款能力及防守力方面亦较前提高，故是次新肺炎疫情影响楼市交投量远大於楼价。

但当然，市场上有少部份业主愿意降价以求快步售出单位，吸引了一些买家寻觅笋盘，故此睇楼活动虽受疫情影响而大为减少但仍优於当年沙士时期。近日市场争相报导业主劈价盘，不过看报导时可分清，所指的减价是减了多少? 所谓减价是对比成交价还是业主叫价? 因为业主叫价可以是偏离现实叫高的，现在减回至市场价未必等於劈价盘。例如最近有报导指一个沙田单位由900多万劈至800多万售出，翻查纪录，1月份相同屋苑及尺数单位亦以800多万售出，而该单位最近的银行估值亦一直维持800多万水平，细看报导原来是指业主原先叫价900多万，换句话说，那只是业主接受现实愿将单位减回至市场价而已。

与沙士年代不同，香港的经济基调近年都是稳固的，楼市大致向好，近年楼市刚性需求更为殷切，这是支持着楼市的重大因素。不过，去年外围不稳及本地出现达半年时间之社会运动及冲击动荡，确实已对本港经济造成打击并正在出现负增长，如今加上新肺炎疫情拖累，对整体经济的影响只会扩大。中国内地新肺炎疫情严峻，各省市已出现确诊甚至社区爆发，企业延迟开工、订单停接、经济及消费活动大幅减少、封城交通受阻、旅游近乎停顿，即使内地已公布大规模放水，仍须面对经济下滑的风险，现今中国已是全球第二大经济体，足以牵连全球经济进一步放缓，香港经济与内地关系密切，将无可避免地打击本地经济进一步转弱，连带性影响值得留意。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏并於2月19日更新
中原按揭董事总经理王美凤