2020年上半年按市回顾

日期：2020-07-13

今年全球市场环境受新冠肺炎疫情影响，本地经济亦受打击，但疫情较欧美等国轻微，亦较快速缓和，楼市累积购买力释放，用家抱着赶紧在楼价转升前入市的心态，楼市较其他市场提早於第2季出现显着反弹，二手交投转旺。但受限聚令措施影响，发展商纷暂停开售楼盘，直至5月疫情缓和才重启新盘销售步伐，楼市气氛转好下，5至6月份新盘销情亦相当理想。

根据金管局住宅按揭统计，今年上半年按揭申请量自3月起已回复万宗以上水平，随着今年第2季起楼市交投转旺，料第3季按揭登记量会将显着增加。上半年新取用按揭数字料出现负增长，将较去年同期减少约两成，但受惠楼市快速反弹，来自一二手市场按揭量实质已显着回升，上半年按揭量减幅上主要源於转按市场萎缩，受银行接连上调按息及削减回赠优惠影响，上半年转按贷款量大幅减少，以银行新批转按金额计，预料上半年减幅达48%。

去年政府放宽按保之影响延续，统计指上半年800万至1000万之楼宇买卖登记显着增加，在这情况下，亦同时拉动了按揭市场之平均按揭成数及平均按揭额增加。上半年银行批出之平均按揭成数由放宽按保前约46%上升至5月份达58%，属於近十年新高数字，但仍低於楼按措施前约於63%水平；而平均按揭额亦逐步增至5月份达468万元纪录新高水平。高成数按保用家增加下，选用较长按揭年期以减轻每月供楼负担的人士亦增加，上半年平均按揭年期均达27年，5月份数字更达27.5年，属有纪录以来最长。

今年按揭市场较令人关注的是，银行在楼市转旺、银行结余上升、息率下跌的环境下却接连上调按息及削减优惠，楼按取态亦持续保守。由於环球疫情之广泛爆发属前所未见，多国疫情仍严峻，令全球经济受冲击并带连锁性影响，经济复苏时间难以掌控；加上中美关系越趋紧张，市场仍存多方面不确定性。即使本地疫情趋缓，但经济已难免下滑，失业率上升，银行面对市场潜在风险警觉性增加，在避险因素下楼按取态趋於保守。再者，今年息率向下或令银行净息差受压，银行以大型银行为首现阶段对於控制资金成本重要性放前，在大型银行具指标性调整下，其他银行亦相续跟随调整按揭。今年银行接连调整按揭后，一般400多万按揭金额之按息由年初约H+1.3%上调至H+1.5%，现金回赠由高达贷款额1.5%降至0.2%，600万以上较大按揭金额之按息可低至H+1.45%，现金回赠提高至0.5%，而大型银行之转按现金回赠则一律降至0.2%。今年银行除了进一步控制资金成本，亦反映银行看淡转按业务，并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭收益的经营环境。

尽管今年银行上调按息，但实际加幅轻微，仅累达0.2厘，美国大幅减息令港元拆息跌幅亦扩大，足令H按息跌幅抵销银行加息幅度之余，亦较年初享有减息幅度，现时调整后之市场H按息仍低至1.69厘至1.89厘，较年初封顶息率水平2.5厘等同可享减息0.61厘至0.81厘，用家仍受惠於减息，故此银行上调按息对楼市未构成影响。今年美国为应对新冠肺炎疫情累计减息达1.5厘至历史低水平，原则上港息应贴近美息，但去年第四季至今港元拆息持续高於美息，反映银行保留资金意欲较大。随着港元呈现强势，金管局已多次向市场注资，银行结余由今年首季约540亿元回升逾倍至1,600多亿元水平；银行流动性显着增加下，与楼按相关的1个月拆息由年初高逾2%水平降至最近为0.38%，港元拆息逐步回落至较趋近美息。

美国疫情仍严峻，超低息及宽松货币政策须长时间维持，美国联邦储备局已预计目前低息水平须维持至2022年，并持续无限量QE，港息跟随美息下，意味本港息率在较长时间仍维持甚低水平，近月楼市向好，或吸引部份资金流入楼市，对楼市带来支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封顶息，并与P按息差拉阔，在H按减息优势下，H按市场比例由年初约80%推升至5月份达91%，相信今年H按仍会继续主导巿场。