把握善用Mortgage Link自制减息

日期：2020-08-13

近数年银行提供之按揭计划一般设有与存款挂鈎(mortgage-link)的优惠，市场上较普及的一款按揭存款挂鈎计划，是向按揭用家提供一个高存息户口，存息与按息相同，即使近月按息跌至目前约1.75%，但1.75%之存息仍明显高於一般储蓄息率0.01%，用家将日常储蓄、备用资金存进存息户口，又或将投资/生意往来资金停泊在户口，便可赚取高存息收入，以抵销按息支出计算，等同可减低净按息。近月拆息下跌推低H按息，但银行为弥补息差收窄亦将新按揭客户之按息上调了0.2厘，用家实际上亦可善用mortgage-link自制减息。

以目前平均按揭额475万为例，按息1.75厘、25年还款期，假设借款人於提取按揭贷款当日存入$30万，并於每月额外存入$4,000储蓄，以存息收入抵销按息之净利息支出减少26%，省去金额约达$289,574，实际按息等同降至约1.32%。倘若借款人有大额生意资金回笼，该月将金额$2,375,000放进存息户，达致未偿还按揭额一半之存款金额上限，该月之存息收入抵销按息后，净按息等同减少50%，按息由1.75厘降至0.875厘。

当然，银行不能做蚀本生意，没可能让借款人抵销全数按揭利息，所以此类计划一般设有存款金额上限，较常见是定於未偿还按揭额的一半，个别银行提供较大优惠，存款可达按揭余额60%。倘若存款金额超逾上限，部份银行仍可就超出之金额提供一般活期储蓄利息，但亦有银行是不会提供任何利息。而此类按揭存款挂鈎计划在提存方面具有高度弹性，存进户口的资金不会像定存一样被锁死，用家可随时按需要提取存息户之存款，亦可随时将资金再存进户口内，利息按每日户口结余计算，甚具弹性。

今年疫情打击全球经济，超低息环境对银行息差收益构成影响，银行楼按取态相对保守，近月已有银行停止提供这类mortgage link高存息户口优惠，亦有银行将优惠削减，加设高存息的存款金额上限为$200万(或尚余按揭额一半，但以低者为准)，换言之，例如尚余按揭额达$900万，可享高存息之存款金额便限於$200万。虽则如此，市场上仍占大部份银行可提供mortgage link计划，但不排除有银行跟随削减优惠，用家可比较银行楼按计划，把握机会善用高存息户口抵销按揭利息。有一点需留意，mortgage link用家需小心谨慎每月准时供楼，因为一旦出现逾期还款，按揭条款中列明银行可即时终止提供高存息优惠。

市场上亦有另一款按揭存款相连的综合户口计划，借款人可随时将资金及储蓄存进户口，有关存款等同直接扣减按揭本金节省利息，利息以按揭余额扣减存款之净额计算，这样便无需如传统按揭计划般收取提早部份还款手续费或罚息。按揭利息同样是按每日贷款净结余计算，借款人亦可随时提取及存入金额。这计划较上述高存息户口计划还多一个优点，用家可藉着持续性存款，透过降低本金而缩短还款年期。

上述两类按揭存款挂鈎计划哪一款更悭息? 若果按息一致、存入户口的金额亦相同，有扣减本金作用的按揭存款综合户口可有更大悭息效果。同样以上述475万按揭额、按息1.75厘及25年还款期为例，同样於提取按揭当日存入$30万及每月存入$4,000於综合户口，全期利息可减少高达32%，多於高存息户口抵销按息26%，按揭还款期更由原先25年缩短至18.6年，更快捷完成供款历程。然而，市场上提供扣减本金作用的按揭存款综合户口计划之银行较少，而批出之按息有机会略高，若未能好好利用存款特点扣减本金悭息，悭息效果或不及第一类高存息户口计划。故此，用家可根据银行批出之实际息率及其他优惠条款作比较，并以自身财政运用状况及储蓄习惯作衡量。