按保放宽一周年助上车用家逾倍

日期：2020-11-09

有报告指香港成为全球房价最高城市，首期不足一向是市民入市困难的主因，去年10月中政府公布放宽按揭保险计划，让楼价800万元或以下物业可承造高达9成按揭，而8成按揭之楼价上限亦提高至1,000万元，用家顿时可透过按保计划以低首期完成置业大计。根据中原按揭客户数字，去年第四季申请高成数按揭之客户占整体比例曾高达46%，对比第三季29.5%明显上升，反映放宽按保即时释放大量用家上车需求。今年截至10月份申请高成数按揭客户占整体比例平均达到40%，反映市场上对於高成数按揭配套存在持续性需求。

再看看香港按证保险公司的统计，今年首9个月按保计划的新批贷款金额较去年同期大幅增加188%，而首9个月新取用之按保贷款宗数及金额亦同样较去年同期增幅逾倍，可见按保用家数量确实是大幅提升。政府放宽按保后，入市门槛得以降低，让不少用家因而受惠。

按保审批时间很多时较一般长，但今年出现新冠肺炎疫情，银行多月安排员工实行家居工作，按保申请数量却较以往放宽前明显多，故一度形成审批大塞车，例如第三波疫情爆发后按保审批时间长达1个月甚至2个月不等。最近疫情缓和，银行开始回复正常上班，银行审批按揭的时间显着改善，最近部份银行审批按保时间可短至2至3星期内。若想银行加快审批进度，其实申请人亦可预先做好一些准备，银行一般会在收齐按揭所需文件后方会正式审批，准买家可及早准备入息证明文件，以便递交按揭申请时同步交齐予银行，有助加快审批。按保用家亦应留意形势变化，预留充足完成交易期，一般仍建议交易期需达2个月或以上。

去年政府除了提高按保计划的楼价上限，亦放宽了按保计划的压力测试，根据修订，首次置业人士如未能符合压力测试，仍可透过按保申请高达8成或9成按揭，但申请人仍须符合每月供款占入息比率不超於50%的基本要求，按揭保费亦需按风险评估而调高。

按照上述，有意申请按保人士或会误解为无需进行压力测试，但事实上，银行仍然会为按保申请人进行供款压测，即是以现有按息假设加3厘后，供款占入息比率不多於60%。若未能符合压力测试，不要误以为只要每月供款占现有入息不多於50%，便一定可获银行批出按揭，原因是银行之间对於未能通过压测的审批弹性并非一致，例如有些银行要求即使申请人未能通过原订压测要求，即压测下之供款占入息不多於60%，但仍不可多於65%。

举例，买家买入一个850万元单位，申请8成按保680万元贷款，以目前按息约1.8厘计，30年还款期，月供约$24,460，若以为只要入息不少於供款一倍即$48,920便可获批按揭，那可能只是一厢情愿想法。银行同样需要进行压力测试，更需留意的是，压测并非以现时实际息率约1.8厘加3厘计，而是以封顶息率现为2.5厘加3厘即5.5厘计算，上述个案如通过压测，入息不可少於$64,350，压测未能通过的话，不少银行仍要求压测下之供款占入息不可多於65%，那麽最低基本入息可降至$59,400 ; 这情况下，按揭保费需调高，幅度约1成。现时亦有些银行可再放宽压测下之供款占入息比率高达70%，如是者基本入息便可再降至$55,157，不过，此类个案很多时需由银行作个别评估，尤其现时疫情下经济仍存在不少隐忧，银行一般会以入息稳定性、行业前景、行业有否受经济打击及延续性等因素评估。对於银行不尽相同的审批准则，按保申请人可先向银行或按揭转介公司查询。