房地产发展 =「大堆头，大制作」？

日期：2002-05-02

笔者近日有幸被一所位於华南地区的重点大学邀作讲座嘉宾，话题当然离不开房地产了，而当日焦点是探讨房地产风险之问题，以及有甚麽办法可减低部份风险。过程里有听众作发问，以下是一些值得注意及探讨的：

房地产发展不一定是「大堆头，大制作」 = 席上有人在规模较小的房地产发展商里工作，觉得很难与大发展商兢争，且地块不少亦偏大，动不动便是数十万平方米，所须资金和贷款也不菲，询问有何对策。笔者实质没有足够市场资料可给其一个理想之答案，但若以一些成熟的自由市场经济体系计，其房地产市场大多是大小房地产发展商并存，项目亦一样有大有细，市场定位又像清晰些，及行业「入门」 (entry barrier / threshold) 低些。举例说，外国既有年产过数千住宅单位之房地产发展商，但亦有些只年产数十，或甚至少於十个单位（包括独立屋）的小型发展商。当然，前者营业额多较后者高，利润也应高些，但资金回报率则后者未必一定「输泄」，因许多时侯需（被迫）做得更专注，有意无意成了专家。此外，房地产发展不一定意味着须「买地起楼」，改用途或大兴土木，有时将原有环境及物业作适量翻新，修补，加入新元素等便足够，「兰贵坊」便是例子之一。当然，不同经济体系在不同发展阶段会有不同目标和情况，成熟市场之现象未必可见於还在发展中的市场。
= 首先，根据一些公开资料及报导，整体房地产市场大约只有十年历史左右，未必足够察觉一些（假设存在的）市场韵律。第二，根据一些房地产指数，各主要城市走势可以甚不同，例如现今上海住宅价升但深圳的却下降等。第三，房地产价格，尤以住宅市段的，多和经济表现有关，且反映其赚钱能力。后者又可受外围内围大大小小宏观微观因素，如出口量，先进工业国经济，环球金融状况等，以及各市场（城市）自身的情况，如发展阶段，人口人才分布，经济优劣条件等影响。简单而言，就是各市场均受环球 (global)，地域 (regional) ，及地区性 (local) 因素影响，只是不同市场对每个因素之反应可有轻重之分，亦即其波幅高低长短有别，未必是百分百齐上齐落。举例如美国，当整体经济相就时，差不多每个市场均有升价现象，但幅度及持久力则不一样。第四，先进工业国经济不少於八九十年代有过房地产发热情况出现，部份原因是经济增长 + 「婴儿潮」（二次世界大战后十五年出生人士 1946-1960左右）人口所带来之增长兼成长 = 有购买力 + 需要成家立室 = 房地产热潮，某程度也包括香港。国内房地产市场商机以住宅计相信不在於甚麽婴儿潮，而在於农村经济转城镇经济，及主要城市经济继续向好发展以提升资产价值。

= 笔者并非经济专家，但相信这种情况难以长期维持。原因是这意味市场供应大大过盛，无论由於资讯错配也好，或房地产发展行业部份人士水平不足也好，即有不少资源浪费。这等浪费始终会有一天反映在经济表现和数据上，其中可包括生产总值之调低或资产贬值等。

锺维杰、卓凌地产分析有限公司执行董事
国内市场之波幅周期问题
经济持续增长，楼价则继续处於低位或下调问题