金牌屋苑换名校网需求增

刚 过 之 零 四 年 为 地 产 市 场 丰 收 一 年 ， 在 去 年 底 时 候 二 手 楼 市 交 投 比 例 遽 升 ， 这 持 续 购 买 力 将 促 使 今 年 二 手 屋 苑 有 更 佳 表 现 。 笔 者 相 信 ， 零 五 年 经 济 持 续 向 好 ， 将 令 楼 市 走 势 由 换 楼 购 买 潮 带 动 ， 且 以 三 房 物 业 流 通 量 将 大 幅 上 升 ， 除 了 屋 苑 内 细 单 位 换 大 单 位 活 跃 度 提 升 外 ， 市 区 金 牌 屋 苑 的 大 单 位 住 户 随 购 买 力 上 升 下 ， 换 入 名 校 网 千 尺 以 上 的 豪 宅 需 求 会 大 增 。  

过 去 大 屋 苑 内 的 两 房 与 三 房 单 位 的 尺 价 差 幅 很 窄 ， 形 成 原 居 於 二 房 单 位 的 住 户 ， 为 因 应 本 身 财 务 状 况 向 好 下 ， 改 善 生 活 质 素 换 入 同 屋 苑 大 单 位 ， 同 一 时 间 ， 份 属 市 区 金 牌 屋 苑 (包 括 西 九 龙 四 小 龙 、 奥 运 站 、 黄 埔 区 、 将 军 澳 及 中 、 东 九 龙 等 物 业 )的 大 单 位 住 客 ， 亦 会 因 应 本 身 需 求 而 转 换 传 统 名 校 网 的 三 房 单 位 ， 目 标 由 原 本 居 住 之 千 尺 以 下 物 业 ， 转 投 千 尺 以 上 生 活 环 境 较 优 的 豪 宅 市 场 。

今 年 三 房 单 位 一 枝 独 秀 之 原 因 ， 受 惠 於 经 济 向 好 及 换 楼 等 需 求 因 素 ， 其 实 在 供 应 面 看 ， 过 往 市 场 提 供 同 类 大 单 位 比 例 不 高 ， 以 新 盘 屋 苑 物 业 计 ， 均 以 二 房 开 则 的 供 应 占 重 ， 反 而 三 房 大 单 位 只 占 当 中 二 成 半 左 右 ， 相 信 在 持 续 的 换 楼 潮 下 ， 三 房 的 单 位 尺 价 会 较 细 单 位 弹 升 得 快 些 。

特 别 要 提 的 是 ， 今 年 楼 市 会 有 一 轮 追 落 后 购 买 力 ， 相 信 会 补 回 一 些 楼 价 处 低 位 的 优 质 屋 苑 差 距 ， 另 外 ， 年 内 金 牌 屋 苑 的 走 势 亦 有 机 会 跑 快 於 去 年 升 幅 甚 大 的 豪 宅 。 至 於 最 近 二 手 物 业 成 交 大 涨 ， 去 年 十 一 及 十 二 月 份 中 原 地 产 录 得 的 一 手 住 宅 占 营 业 量 约 一 成 七 ， 同 期 二 手 物 业 成 交 比 例 则 达 八 成 三 之 比 例 ， 估 计 引 伸 至 今 年 情 况 延 续 ， 在 新 盘 推 售 量 减 少 下 ， 二 手 市 场 客 源 相 当 丰 收 。 在 零 四 年 楼 价 累 积 升 幅 显 着 ， 相 信 今 年 楼 价 以 平 稳 向 为 主 调 ， 没 有 去 年 即 买 即 赚 之 情 况 。

(图 片 说 明 ： 零 四 年 地 产 市 场 大 丰 收 ， 笔 者 在 今 年 元 旦 日 联 同 中 原 地 产 管 理 层 ， 出 席 九 仓 置 业 发 展 董 事 黄 光 耀 颁 奖 礼 。 )