铁路概念带动外区客入市 将军澳区楼价向升

将军澳区为香港第七个新市镇，自1983年开始分三期发展；时至今日，将军澳区人口已由1996年不足20万人，大增至去年逾40万人，人口急升自然对住屋需求有增无减，亦对区内楼价起着支持的作用，而当原有家庭收入增加和生儿育女，更营造了庞大的换楼需求，同区住客分支换楼情况普遍。

将军澳地铁支线自2002年后通车，随后发展迅速，除了大量新盘落成外，交通便利吸引外区客迁入，由於该区楼价相对其他地铁沿线屋苑「低水」，许多原先居住港岛东区的住户趁低吸纳换大屋，这些都成为区内人口大幅上升的主因；此外，在需求增加的情况下，带动楼价持续向上，将军澳区平均每宗成交楼价亦由01年的$200万跃升至去年$300万。

即将推售的「领都」，主打三房或以上单位，适合区内家庭作分支或换楼。受新盘开售影响，将军澳主要私人屋苑成交宗数放缓，由5月份约530宗下跌至上月约460宗，跌幅约15.2%，显示区内观望气氛浓厚，预计发展商首阶段会以合理开会先吸纳一批有心入市的用家。政府近年来采取「惜地」政策，土地供应不足下，将军澳区於1998年曾推盘达7千多伙，已下降至去年约2千伙，所以发展商不需以倾销形式套现，并指会将项目分阶段推出。

於本年四月开售的「誉．港湾」，既有邮轮码头概念，又有启德站的支持，故第一阶段的销售工作非常顺利，吸引大批用家及投资者，现时该项目尚余400多伙，发展商近日重新推出其一房及两房单位，同样受到买家追捧，当中不乏外区用家，故此笔者相信「铁路沿线」向来为楼盘的重量级卖点。

最近数年，本港一直保持低水平的楼宇供应量，发展商新增土地储备困难，所以毋须急於售楼，开售新盘主要为保持经济及功能上的活动量，所以在新供应匮乏下，相信未来二手市场发展将较一手更出手。幸而，港府提出修例预期今年底会修改附属法例，放宽强制收购旧楼的门槛，把发展商拥有9成的地段业权才可强制余下小业主卖楼，放宽至拥有8成业权，可加快市区更新，笔者认为发展商将会低调进行这项增加土地储备可行性的工作。

(图片说明：「领都」首阶段拟限量发售100至120个1300余方尺的海景4房大户，受到区内大户家庭不断查询。图为笔者与长实地产投资董事黄思聪於「领都」示位合照)