政策冷却气氛不阻雄厚资金入市

日期：2010-05-14

是次东涌卖地以$34.2亿易手，价钱合理，由於该区物业不少可享优美景观，预计发展前景明亮。图为笔者在东涌「水蓝．天岸」的特色单位内拍摄。

楼市发展随着政府多个相关部门出招而暂时冷静下来；准买家见政府推出抑压楼市过热的政策，对市场抱有价格调整的憧憬，向业主大幅议价8-10%，当中亦有成交个案。但笔者从前线营业员口中得知，大部份成交只要业主愿意减约5%已可获承接，反映香港市民置业慾望不减，有「笋货」出现时还是会落实追捧。而且个别区份的二手市况，如美孚新村、奥运站及西九四小龙等屋苑於四月份仍然录得不俗成绩，相信与毗邻南昌站住宅项目补地价金额$129亿，每尺楼面补地价达$6,500余的消息有关。

早前港岛西区有一新盘项目–「维壹」成为「9招12式」公布后首个推出的全新物业，发展商跟随售楼指引，包括开售三天前派发价单、准许参观人士於示范单位度尺及拍照等，整个售楼过程己算流畅，加上该盘开卖后不足一星期已售出超过一半单位，属不俗成绩。其实除了这些全新项目受到市场关注外，其实亦有部份一手余货在「静静地起革命」。

「半山壹号」及「富甲半山」过去两个月一手成交合共约140宗，每一宗成交都是动辄逾$2,000万的豪宅交易，为发展商套现约28亿，在没有强势的软销宣传攻势下，可谓十分理想。另外，「峻弦」持续推出新座数单位应市，同样吸引许多买家入市，过去两个月录得约250宗成交，可见市场对中上价住宅及豪宅这类物业前景看好。

东涌卖地成绩未如市场预期般炽热，令人议论纷纷，不少言论谓发展商不积极投地是向政府展现不满情绪，这不免过於妄自判断。其实，未来三个月来将有数幅地皮拍卖，最受瞩目的莫过於何文田及山顶聂歌信山道这两幅优质豪宅地，连同南昌站上盖，另外山顶白加山道另有一幅私人地皮出售，不少发展商相信要保留实力去竞争心仪的地皮。

笔者搜寻了过去九龙豪宅传统地段及山顶地皮的拍卖纪录作参考，刚巧两幅地同样是2006年，当时每尺楼面地价分别达到$9,868及$42,196；所以，即将拍卖这两幅豪宅地皮连同南昌站项目涉及发展金额与建筑成本甚高，发展商都希望储蓄足够的「弹药」备战，故此在是次东涌卖地普遍采取观望态度，相信是次发展商冷淡态度未碍豪宅地的估值。

而且，豪宅市场无论在楼市高起或是低伏期间一样可获得富豪追捧，所以发展商在此类型物业所投资的金额亦愿意扩大；据市场消息指，君汇港最后一间顶层复式单位获国内二线城市的超级富豪以$1.38亿承接，平均尺价约$26,176，创下区内新高纪录，又成为市场一时佳话了。

2006住宅卖地记录

年份	成交日期	区份	地点	地价 (百万元)	可建楼面面积(平方米)	每尺楼面地价 (元)
2006	7 月18 日	新界	新界大屿山长沙	30.50	896.00	3,162
	9 月12 日	新界	新界青山公路青龙头段	53.00	830.00	5,932
	11 月28 日	九龙	九龙九龙塘广播道1号	1,940.00	18,264.00	9,868
	11 月28 日	新界	新界沙田马鞍山第77区	3,240.00	82,200.00	3,662
	12 月19 日	香港	香港山顶加列山道12号	1,800.00	3,963.00	42,196