政府多项措施 针对市民住屋需求

 

笔者与新城林洁莹及香港城市设计学会会长林云峰讨论有关「发水楼」及立法规管作分析。

 

政府连番出手，推出多项政府管制楼市发展，以及压抑楼价。10月底施政报告有关楼市的政策主要从供应、一手楼宇规管及投资移民方面着手，而上星期财政司司长所提及的新措施–「额外印花税」则主要针对投资者短炒行为，按不同的物业持有期分为三级逆进税率：
（1）假若有关物业持有六个月或以内，税率为15%；
（2）假若有关物业持有超过六个月但在十二个月或以内，税率为10%；以及
（3）假若有关物业持有超过十二个月但在二十四个月或以内，税率为5%；：

专家及部份市民认为政府是次为了杜绝炒卖风气，所推行的新措施虽然能够稳定楼价，但「落药」稍重，可能连带普通用家及长线投资者亦受到影响。

 

因为港元与美金挂勾，美国大印钞票，令港元持续贬值，市民为了抗衡通胀，购买物业已属於财富储存方式的一种，相信这次徵收「额外印花税」会大大限制投资者的运用资金的灵活空间。不过归根究柢，政府连串施政策为了保持楼市稳定及保障一般市民利益，正如早前政府管制新楼宇项目只可获发10%宽免楼面面积，是希望为市民提供一个实用率更高的安乐居所，并可以减少屏风楼的现象，改善市容及空气流通的问题。

 

香港城市设计学会会长林云峰指出，发展商在新条例下依然可以兴建会所、露台、工作台及加阔共用走廊，只是不能享尽所有宽免，所有对於改善楼宇居住环境仍存有一定帮助。他认为城市规划不可只侧重於数字上考量，如融积率、高度限制及覆盖率等，缺少了地盘与四周环境协调的具体要求，所以应该同时讲究视觉效果的要求，避免制造了蛋糕形新楼。

 

上述各项新措施会对楼市造成什麽影响仍是未知之数，物业市场发展方向可能会出现不同转变，既然两年内转售持有物业必须缴付「额外印花税」，投资者可能会购入物业作长线收租或视之为财富储存方式的一种。香港现时扭曲性的炒卖行为或多或少与美国的量化宽松政策有关，由於QE2才刚拍板落实，暂时很难定夺其影响力有多深远，政府是否还需要将楼价压下﹖幅度是多少﹖等等，加上接近农历年传统淡季，这些问题都需要有待观察。但根据中原地产研究部资料显示，回顾过去一年，财政司司长多次出手打压楼市，均令楼价升势短暂放缓。