物业市场在政策压力下保持向前动力

日期：2011-06-01

笔者最近加入香港专业及资深行政人员协会，增广个人参与社会活动范畴，了解社会其他界别的系统。由会长胡晓明先生及创会会长容永祺先生接过会员证书。

过去形容股市走势的「五穷六绝」，近年有不少人亦套用此番理论在楼市上。但对於刚过去的五月以言，似乎不大合用；因为该月二手交投虽然并不畅旺，一手市场仍然颇为炽热。二手成交量下滑主要受到按揭贷款影响，当中包括正面按揭资料库及银行估价问题；不过睇楼量则保持平稳，尤其是$300万以下的上车盘睇楼活动非常活跃。

刚才所说到银行估价问题，主要影响一些低层或景观较多遮挡的单位，优质单位基本上银行均「估足价」。由於银行对贷款批核的态度保守，审慎度亦有增无减，令屋苑的成交步伐减慢。额外印花税及禁止一手楼花摩售的措施生效后，其效果逐渐浮现，据中原地产研究部资料显示，截止至5月23日，2011年5月份以确认人身份转让的二手私人住宅「摩货」(包括二手楼花)买卖合约登记暂时录得31宗，总值1.84亿元。预料整月摩售仅约有40宗，估计为二十九个月新低。摩售数字已经连跌三个月，指出短炒活动持续淡静。

整体成交量减少却没有导致价格应声而跌，市场始终普遍相信楼价下跌机会不大；国内市场即使受到限购令打击，只要楼盘稍为降价或定价在合理水平已受到大量买家追捧，如：湖北有一新盘在一个早上已卖700多伙单位，武汉「万科金色城市」在三小时内售罄754伙单位、南京「碧桂园．凤凰城」开售首天已售逾2,000伙等等，这些楼盘炽热的销情均反映国内调控措施未能完全阻挡市民热切的置业慾望，只要楼盘价格相宜，其销售能还是非常高。

另外，回顾香港5月地产市场大事，包括：政府推出三幅住宅用地推出拍卖，全部以市场预期上限售出合共$57.31亿；市建局於月中公布土瓜湾马头围道及春田街收购项目，自住物业收购价为每尺$9,785，为该区历来出价最高。这些正面消息对物业持货者带来正面作用，加强他们持货信心，买家想扩阔议价可谓颇困难，继而有不少人转投一手市场，过去一个月，「现崇山」、「御汇」、「尚豪庭」、「尚城」及「誉都」也录得不俗的销售成绩。