趋向政策市 令投资者却步

「ARIA VILLA峻景天际屋」坐拥辽阔维港景致及FENDI家俬，华丽非凡。日前中原九龙一众管理层到场参观荣获新地代理业务部项目总监(销售)张卓秀敏(前排右三)亲自讲解物业特色。

 

 

额外印花税(SSD)己届满一年之期，市场普遍认为此项措施有效打击楼市炒卖活动，令楼价回落一定水平。财政司日前於公开场合亦认同政府政策促使楼价下滑，但跌幅仍然不足够，希望楼市能「软着陆」，最后目的是为了方便市民置业；政策是一种调控市场经济活动的工具，防止过份活跃炒卖，以免影响用家住屋需求。对於这番言论，笔者却有不明白的地方。

 

曾司长於11月21日指出本港楼价近日已有所下跌，但仍未跌至满意的价格，那究竟楼价应下跌至何等程度的幅度或水平，才可称之为满意﹖官员开宗明言要令楼价下跌，是否只为未买楼的人士设想﹖对於已使用个人长年累积的积蓄购买物业的有楼人士，持有资产值下跌，甚至陷入负资产阶层又是否公平﹖自由市场的意思是市场可自动按供应与需求而厘定市场价格，既然政府现时有指标要达，可透过指定价格卖地、指定利润、指定售价，楼价必可达到满意的下跌幅度。不知道香港政府是否有意效法内地政府，制定销售限价及限尺的指标，从而令目标必达呢﹖这真是一个不可预计的不稳因素了。难怪近日投资者绝迹地产市场，因为投资者一向触觉敏锐，一定感觉到香港的房地产投资模式已经变调，并非以往自由市场机制，有趋势步向一个政策市，缺乏踪迹所依；投资者为免招至损失，大家宁愿暂时退出市场，保存实力，看清形势才动。

 

根据政府公布数字第三季按季楼价下跌2%，这是总括全港物业成交数据；以我们在市场前线接触，第三季主要住宅区份市场下跌幅度远远高於这水平，尤其是一些交投活跃、具有指标性的大型屋苑，成交个案的楼价不少有5%到12%的跌幅，交投量更比第一季下跌三成至四成。上述现象亦可解释近日楼市交投量越来越低，用家市场更是流转速度缓慢，形成流通量低，新需求少成交宗数偏低；部份人有感现时是政策市，表示会等下次政策变得有利时才活动。故此，有实际换楼或置业需要的人士大都转移至一手市场，由於发展商出价配合市况，许多新项目定价贴近同区二手水平，加上银行可提供置业优惠按揭计划，促使近日不少优质项目受到不少有兴趣人士查询。