地价下跌 中小型单位升价受压

英皇集团(国际)执行董事张炳强(左)预计今年集团最少用$20亿买入香港铺位。图为笔者与张先生於该公司新年计划发布会上喜相逢。

近日有三幅土地公布招标结果，分别为西铁荃湾西站五区湾畔地皮、城畔地皮及将军澳66B2区地皮。不过，涉及提供逾2,300伙单位的湾畔项目「流标」，专家认为该地皮发展规模较城畔大，需要投入更多资金，由於楼价正处於调整期，发展商出价自会更审慎。而是次66B2区地皮与上一次66A区地皮虽同为「限量地」，但平均每尺地价则比上一次低约3%，属市场预期下限，反映发展商出价保守。

今年多个地方，包括香港也会更换领导班底，令到市场充斥着未知因素；本港两位特首候选人皆着眼於解决市民大众居住问题的房屋政策，市场预料为满足更多市民住屋所需，未来政府会持续倾向增建中小型单位；加上去年成功由新鸿基地产以$118亿投得的南昌站上盖项目，属限尺地皮，须提供不少於3313个住宅单位，当中约七成半单位实用面积将不多於538平方尺，预计未来五年内细面积单位的供应会骤然增多，所以上车盘、700尺以下的一房或两房单位价格的上升空间将受压。

现时多数成交个案的造价普遍下跌约10%，但仍未能刺激成交量；加上新春假期临近，交投气氛被行内人形容为冰点，大家一同寄望春来新景象。另外，因为访港旅客持续增长，人均零售消费额大幅攀升，大部份投资者看好商铺物业前景，其中商铺界龙头发展商–英皇地产代表於早前表示集团2012年要以$20亿吸纳优质商铺物业，可见该类型物业於2012年发展前景应甚为理想。事实上，商铺物业已连续两年造好，根据中原地产研究部资料显示，2011年商铺买卖合约登记总值477.97亿元，是1997年后14年以来按年次高，以13.8%低於2010年的554.61亿元。宗数方面，其买卖合约登记录得4,382宗，是2005年录后6年以来次高，反映2010年12月份至2011年11月份间的商铺市况是九七后交投最为畅旺的其中一年。