楼市牛气非牛市

「景怡峯」於第一销售阶段反应热烈，笔者向九龙建业市务及销售部总经理杨聪永预祝项目第二阶段的销情更胜一筹。

楼市天天以「炒」字为题，好不热闹；无论太古城、美孚新村、嘉湖山庄、沙田第一城此等大型屋苑的创高价成交已是每天例行报导，居屋成交尺价更是所有报章喜爱的话题，也是跟进梁特首房屋政策的市场反映报导，让相关的政策官员分析清楚知道市场对新近措施的行动回应写实；但是政策制度者必须对所有市场活动有全面数据并观察整体局面形势，不可以只被个别个案的数字刺激，即时起动新方案而不作深入考究及实况的理解。

现今市场是牛气冲天，因为持货业主的优势比买家强，而市场累积的有需求买家却较市场供应为多，加上补充的货源不足，所以楼价升完再升的情况便出现。现在传媒经常以97年来对比现今楼市的各种情况，好像比当年更疯狂。

我们站在市场最前线，是紧贴顾客思维、体会市场活动及接触真实情况的一群；近期代理们处理的成交，皆以需求用家为主，比例在80%以上，他们都是希望以换楼形式来扩阔生活空间或应付家庭成员的增加，由二房转三房或500尺转600尺，又或者是按孩子们的入学需要搬迁至临近上学的地点。至於投资者则占约10%，原因不是为了重新加入物业投资市场，而是借势有用家高价接货，卖旧纳新，将一些长期收租但楼龄大的物业换回一些新落成单位，保持收租物业的生命值。至於另外10%，则是国内新客和之前未曾涉足物业市场的上车客(父母出首期的比例多)。

就笔者现时所见根本没有如97年那样的急速交投牛市，当年摩货情况普遍，所以成交后盘口不减少，一个单位在真正交易前已经有3-4个交易，成交数量便随之增加，这才是牛市市场。但如今，受到SSD重税限制，每一个单位交易后，市场便减少一个盘口，根本造就不到牛市交易，7月及8月的交投量攀升，是上半年成交低迷所累积的购买力爆发的结果，因为用家对新政府的房屋政策观望已明确，遂下定决心行动所至。