二手交易制约多 更利新盘定价进取

「迎海」开售首天即遇到金管局宣布收紧按揭政策，但无碍销情，开售三天售约300伙，成绩不俗。笔者、恒基营业部总经理林达民(右)及新世界营业及市务总监杨文(左)於售楼处感受现场热闹气氛。

 

 

美国联邦储备局於上周四香港凌晨时间宣布通过第三轮量化宽松政策(QE3)，即时带动各地股市攀升，市场预期将有大批资金涌入国内或香港等地。香港金融管理局采取极速手段於上周五公告最新措施，要求银行收紧涉及多於一个物业按揭贷款的审批标准及按揭贷款年期，以加强物业按揭贷款业务的风险管理，以抗衡流动资金冲激香港资产市场。新指引如下：

1)以「供款与入息比率」为基础而申请新的物业按揭贷款，申请人的供款与入息比率上限下调至4成；同时，在利率压力测试下，申请人的供款与入息比率上限亦相应下调至5成；

2)以「资产水平」为基础而申请新的物业按揭贷款，最高按揭成数上限下调至3成；

3)若果按揭贷款申请人的主要收入并非源自香港，物业按揭贷款的最高按揭成数将从现时按照所适用的最高成数改为下调20%。

 

以上种种新措施再度收紧物业流转的活动量。其实政府自2010年底开徵额外印花税(SSD)及下调银行承造按揭成数门槛后，二手物业交投制肘太多，令不少货源放出市场售卖时有许多条件限制；同时，卖买双方又要承担加重了的税务成本，反而「锁死」成交量，但楼价却因为供应匮乏的原因持续拾级而上。

 

另一边厢，由於二手盘源卖少见少，在买家寻觅范围以内的合适盘口不多，遂将精神心力转移投放在新盘市场；过往，一手买卖合约登记宗数占全部登记宗数约10%，2011年港九新界一手买卖合约登记宗数只录得约10,280，但由於现时二手价格不断上升，需求更是日益增加，反而让发展商有更多空间以进取态度定价。所以，二手市场各项的新旧制约将买家推向一手市场，可谓不自觉推高整体楼价。