一手起帆 二手乘势不成

作为新界近一年来最大型新盘的元朗「溱柏」，由於开价贴近市价，市场反应不错，消息指过去周末共收逾200个认购登记。图为新世界发展项目管理部副项目总监陈志伟与笔者在展销厅，可见背后人来人往，参观人士众多好不热闹。

跟据过往惯例，每当发展商推出新楼盘时，通常也会将同区物业市场全线推动，二手业主因为发展商的市场推广，如：高价定位、宣传同区未来基建配套等，令本身持有物业水涨船高，可谓大大受惠，由於发展商新盘开价一般较同区物业高出两成至两成半，平日业主们便可即时调升叫价约一成。

但是现今在一手盘销售条例的监管下，新盘的市场推广招数已大幅减弱，宣传声势大不如前；另外在价格上，因为销售手续的时间表规范了不少灵活性，发展商不能随时随意调动出售单位及更改价钱，欠缺了以前可因地制宜的调动策略，所以定价上要较同区二手物业更加吸引，销售成绩才能在短期内达致市场惯性成交的倍数量。参照近月新盘的开价，好像「溱柏」、「昇悦山」等，皆是接近二手市场的价格，同时发展商为项目提供多种的灵活付款方法，有利於现时以用家为主的市场。所以，二手市场不再因为有新盘在同区开售而有溢价可赚，亦难以吸引大量新买家来争货，导致持有物业可高价而沽。

近日新界区有多个新盘登场，加上多个一手盘余货已完成新楼书制作，可以返回市场出售，形成供应量增加；而有实际需要的买家，则因为新盘选择足够，银行借贷数目和条款容易，遂倾向购买一手单位，故此拥有相等面积和价位相当的十大屋苑成交量立即下跌，在刚过去的周末滑落至3宗，可见买家数量有限。现时市场的持有者投资客不多，已难见到一手旺，二手胜的形势了。大部分业主目前仍不会选择跟随那些果敢的投资者一样跳船保本，相信要发展商继续下调开价来抢客，直至抢到二手业主等不到买家时，业主们才会急急求售，到时政府要见的楼价下跌20%是大有可能性。