二手物业难敌新盘质素

尖沙嘴「凯誉」属旧契项目，故不受一手新例规管，上月底推售首批单位，并继续开放现楼示范单位予公众参观，一直录得稳定参观人流。图为恒基地产营业部总经理林达民向笔者展示项目特色及卖点。

 

 

新盘的销售活动转弱，笔者不必为新盘作大型的策动工作，难得有闲暇落区去参观各地区的新盘现楼。新落成的住宅物业无论在设计和用料都与同区旧楼有极大的差异，尤其是大堂的华丽设计及单位内的家电配套，浴室卫具及云石、厨房厨柜布局等，其亮丽光洁的设备确实令用家心喜之，进入这些新项目的单位时，心情不其然欣喜愉快。

 

笔者从事物业代理行业时间悠久，近年一、二手楼宇的差异性开始明显，二手物业若要和一手物业价格竞争实在有相当难度，因为楼龄逾十年的二手物业普遍在用料和设施配套皆较逊色，加上室内浴室和厨房配备都是旧物，如果新买家再重新装修，开支所费不菲；同时个别散户亦未必能够取得发展商采用同等高质量的石材用料，再者单位装修期间的空置成本不少，故此翻新一个旧楼二手物业，相信要加添楼价2成的费用去改善单位条件方能入住。

 

由於上述种种原因，二手物业难以与一手盘竞争，尤其是2014年发展商要追求销售成绩，并要把即将入伙的物业尽量销出，遂在订价上狠下功夫，逼近同区二手物业价，令到二手成交更呆滞。二手物业如要成功出售，在价格上必须作出具有竞争性的折让，可惜物业市场已经不是经济动力场，二手业主在没有更好的投资机会可取时，要持货业主割价出货有极大难度，形成交投持续在低位徘徊。

 

物业代理行业所面对的困难是非外人明白的，虽然市场仍然视代理行业为容易赚钱、属非没落的行业，其实是误解。一般人都说即使二手交投大跌，但仍有一手盘可供一众地产代理做事，不过一手盘的生意，着实不可依赖生命存活。就以4月为例，全月只有700多宗一手成交，有部份新楼盘又因为地段优越、采用了高档用料，订价高昂，买家出价也不容易，此环境下不足以养活一整行业的人。现时政府管治上不能承受楼价上升的压力，而社会对高地价产生的通胀压力令生活成本增加，存有极大降价要求，所以政府对於抑压楼价的种种箝制政策不可能在短期撤清，物业市场根本无法活跃或作出任何突破。作为代理业界，我们只能面对相当困难的经营局势。